Подписка на блог

Customize in /user/extras/subscribe-sheet.tmpl.php.

Sample text.

Twitter, Facebook, VK, Telegram, Google Plus, LinkedIn, Odnoklassniki, Pinterest, РСС JSON Feed

Sample text.

Ни квартиры, ни денег

Многие покупают квартиру с рук. Проверяют розетки, санузел, перепланировки, спрашивают про магазин, автобусную остановку и детсад около дома. Исходят из того, что юридическую чистоту проверил риелтор. Если не риелтор, то проверит ипотечный банк. Если не риелтор или банк, то проверит Росреестр (иначе зачем тогда он нужен?).

В 2% сделок случается беда. Новоселье, ремонт, новая мебель. Приходит повестка в суд. Судья забирает квартиру и присуждает вернуть деньги назад. Покупатель идёт с исполнительным листом к судебным приставам. После бумажной волокиты приставы разводят руками и закрывают дело. «Денег нет, но вы там держитесь».

В этой статье вы узнаете, как обжечься при покупке квартиры. Предупреждён — значит вооружён.

40 способов остаться без квартиры и денег

До сделки

1. Отдать задаток продавцу без договора и расписки. Продавец пропал.
2. Отдать задаток продавцу по договору. Продавец пропал. Судиться нет смысла — расходы на юристов съедят задаток.
3. Отдать задаток риелтору без договора и расписки. Риелтор пропал. А покупатель разводит руками — вообще не в курсе.
4. Отдать задаток риелтору по договору. Риелтор пропал. Судиться снова нет смысла — расходы на юристов съедят задаток.
5. Отдать деньги за квартиру без аккредитива, депозита нотариуса или банковской ячейки до госрегистрации. Продавец пропал, Росреестр отказал в регистрации, так как за день до подачи документов собственник сменился.
6. Рассчитываться за квартиру через банковскую ячейку. Сообщить риелтору или продавцу адрес банка, из которого будете везти деньги в банк с ячейкой. По дороге головорезы совершают разбой и отбирают деньги.

После сделки

7. Настоящий собственник отбирает квартиру через суд. Продавец оказался мошенником. Работал по поддельным документам.
8. Государство отбирает квартиру через суд. Прежние собственники неправильно оформили приватизацию — подделали документы.
9. Один из прежних собственников отбирает квартиру через суд. Он ничего не продавал, документы были подделаны.
10. Один из прежних квартирантов отбирает квартиру через суд. В момент приватизации у него незаконно забрали «прописку», чтобы лишить его права приватизации.
11. Один из прежних квартирантов отбирает квартиру через суд. Когда была приватизация, квартирант отбывал срок в колонии и не знал, что квартиру приватизировали и продали.
12. Один из прежних квартирантов отбирает квартиру через суд. Когда-то он вовсе не отказывался от приватизации квартиры, потому что был в беспамятстве. Все справки на руках.
13. Один из прежних квартирантов отбирает квартиру через суд. Когда-то он вовсе не отказывался от приватизации квартиры, его ввели в заблуждение мошенническим путём.
14. Один из прежних квартирантов отбирает квартиру через суд. Когда-то он вовсе не отказывался от приватизации квартиры, его подпись на отказе в приватизации подделана.
15. Родитель ребёнка — одного из прежних квартирантов, отбирает квартиру через суд. Когда приватизировали квартиру, ребёнка не включили в договор о приватизации без согласия родителя, усыновителя, опекуна или попечителя.
16. Один из прежних собственников отбирает квартиру через суд. Когда-то его вынудили продать квартиру по заниженной цене. Это кабальная сделка.
17. Директор организации, которая когда-то владела квартирой, отбирает квартиру через суд. Один из прошлых директоров продал квартиру за бесценок своей родственнице. Сделку не одобрил совет директоров.
18. Родитель ребёнка, которого выписали из квартиры до сделки, оспаривает сделку через суд. Ребёнка выписали незаконно, следовательно, его должны были указать в договоре купли-продажи как лицо, которое имеет право там дальше жить.
19. Наследник одного из прежних собственников отбирает квартиру через суд. Он — обязательный наследник, которого мошенническим путём оставили без положенного наследства.
20. Один из прежних собственников отбирает квартиру через суд, потому что с ним так и не расплатился его покупатель.
21. Один из прежних собственников отбирает квартиру через суд. Когда-то эту квартиру отобрали у него на основании решения суда. Но то решение суда удалось отменить. Теперь квартира вновь его.
22. Государство отбирает квартиру через суд. Один из прежних собственников подделал документы на наследство. На самом деле квартира выморочная и принадлежит государству.
23. Банк, который давал ипотеку одному из прежних собственников, отбирает квартиру через суд. Тот прежний собственник так и не вернул кредит, а Росреестр снял ипотеку из ЕГРН по поддельным документам. По документам банк до сих пор имеет право забрать квартиру. Он её и забирает.
24. Пожилой продавец оспаривает сделку и возвращает квартиру назад. Возрастные изменения не позволили ему до конца разобраться в сделке. На самом деле он не хотел продавать квартиру.
25. Продавец оспаривает сделку, потому что не мог до конца понимать, на что идёт. Продавец страдает хроническим алкоголизмом. Все справки на руках.
26. Продавец оспаривает сделку, потому что не мог до конца понимать, на что идёт. Продавец психически болен. На момент сделки выглядел относительно вменяемым. Но диагноз всё равно препятствовал продавать квартиру.
27. Прежний собственник отбирает квартиру через суд, потому что нынешний продавец получил квартиру по мнимой сделке. На самом деле у нынешнего продавца не было никакой квартиры.
28. Продавец отбирает квартиру назад через суд. Представитель продавца подписывал договор по отозванной доверенности. Ни в какие заграницы продавец не переезжал.
29. Один из прежних собственников отбирает квартиру через суд, так как вообще не продавал квартиру. Доверенность, по которой представитель якобы продал квартиру, была отозвана до госрегистрации.
30. Наследник продавца отбирает квартиру через суд, потому что квартиру продали после смерти собственника.
31. Продавец оспаривает сделку через суд, потому что продал квартиру в связи со сложными жизненными обстоятельствами. Поэтому и сильно занизил цену.
32. Продавец оспаривает сделку через суд, потому что в договоре купли-продажи не указали одно из людей, прописанных в квартире.
33. Скрытый супруг продавца отбирает квартиру через суд, потому что это было совместно нажитое имущество. То, что у продавца не было штампа в паспорте, никого не волнует, брак всё равно был.
34. Арбитражный управляющий оспаривает сделку, потому что продавец — банкрот.
35. Государство отбирает квартиру через суд, потому что прежний собственник не узаконил перепланировку. Дело дошло до изъятия квартиры. Квартиру продавать было нельзя.
36. Дом, в котором находится квартира, подлежит сносу по решению суда. Этот дом — самовольная постройка. На земельном участке, на котором построили четырёхэтажку, можно было строить не выше двух этажей.
37. Дом, в котором находится квартира, подлежит сносу по решению суда. Этот дом — самовольная постройка. На земельном участке, на котором построили дом, стоить было вообще нельзя.
38. Этаж, на котором стоит квартира, подлежит сносу. Этот этаж — самовольная постройка. Государство требует вернуть дом в первоначальное состояние.
39. Государство выкупает квартиру для государственных нужд. Ниже цены, которую заплатил покупатель.
40. Государство забирает квартиру под реновацию. Покупателя переселяют на окраину города. Квадратура та же, но рыночная цена и близко не стояла.

А как же риелтор?

Часто риелторы — не юристы. Скачали из Интернета рыбу договора, посмотрели правоустанавливающий документ продавца, сверили с паспортом и всё. Можно продавать.

Риелторы опасны конфликтом интересов. Если заморачиваться на все риски, то так никогда ничего не продашь. А это бизнес: надо платить аренду за офис, платить зарплаты, за рекламу объектов.

Некоторые из риелторов и вовсе пускаются во все тяжкие. Коррупция, подделка документов, мошенничество.

А как же банк?

С ипотекой надёжнее, но полностью полагаться на юристов банка напрасно. Это и человеческий фактор, и замыленный взгляд, и откровенная коррупция.

Ипотека для банка — запасной вариант. Кредит никуда не денется. Даже если квартиру отберут, а ипотеку — снимут, банк не останется без штанов. Он пойдёт в суд и взыщет деньги с заёмщика. Говорить потом «раз проморгали, вот и забирайте теперь эту квартиру» не получится.

А как же Росреестр?

Правовая экспертиза Росреестра — не панацея.

Во-первых, государство ни за что не отвечает. Просто ведёт реестр. Квартира № 1 Иванова, а квартира № 2 — Сидорова.

Во-вторых, запись в ЕГРН оспорима, то есть вы собственник, пока кто-либо не докажет в суде обратное. А ведь может и доказать. Как минимум 34 способа.

В-третьих, стандарты правовой экспертизы Росреестра недостаточны. Вы приносите в МФЦ договоры купли-продажи, паспорта, квитанцию об оплате госпошлины и плюс-минус всё. Как по этим документам можно что-то понять и остановить сделку?

Проверка юридической чистоты квартиры

Наймите юриста

Зачем. Юрист проверит документы продавца, пробьёт квартиру, продавца и риелтора по базам, подскажет безопасный способ рассчитаться с продавцом, поможет всё грамотно оформить.

Заключение по результатам проверки квартиры поможет отбиться в суде. Это весомое доказательство того, что вы — добросовестный приобретатель.

Сколько стоит. По Москве и области стоимость проверки юридической чистоты квартиры начинается от 25 000 рублей и заканчивается где-то на 400 000 рублей. Всё зависит от юриста и самой квартиры.

Моя проверка по Москве и области стоит 60 000 рублей. Сюда входит изыскание и проверка документов, подготовка заключения по результатам проверки, сопровождение сделки от начала до конца.

Пример правового заключения по результатам проверки. Сначала оценка рисков. Зелёный кружок — риска нет или он незначителен. Жёлтый кружок — средний риск. Скорее всего, его можно будет устранить правовыми средствами. Красный кружок это стоп-фактор. Риск, из-за которого квартиру покупать не стоит в принципе.
Потом идёт детальный обзор всех рисков. Заключение обычно занимает до 40 страниц. Исходные данные, источники проверки, выводы, оценка рисков, обзор рисков и пути их устранения, перечень проверенных документов. К заключению прикладываю анкету продавца, которую он заполняет собственноручно.

Если ещё не определились с квартирой, можно предварительно проверить несколько вариантов через экспресс-проверку. Я быстро получу документы, по которым будет понятно, какой из объектов наименее проблемный. Его тогда и закажете на полную проверку. Так вам не придётся тратить время и деньги на проверку заведомо проблемных квартир. Стоимость экспресс-проверки 6 000 рублей за три квартиры.

Записаться на консультацию

Идите к нотариусу

Зачем. Нотариус — дополнительный ревизор сделки. Он проверит часть рисков, подготовит договор, отправит документы в Росреестр. То есть вам с продавцом не придётся идти в МФЦ.

Благодаря нотариусу госрегистрация пройдёт за пять дней вместо обычных двух недель, если оформлять через МФЦ. Плюс это дополнительная гарантия, что не будет проблем с госрегистрацией.

Если нотариус что-то прошляпит и у вас отберут квартиру — нотариус всё компенсирует. Если у нотариуса не хватит денег, его подстрахует нотариальная палата вашего региона. Но нотариус отвечает только за те риски, которые он проверяет. А проверяет он не всё. Поэтому юрист на сделке всё равно нужен.

Сколько стоит. Тариф зависит от цены квартиры. Например, если квартира стоит 5 000 000 рублей, тариф нотариуса составит 15 000 рублей. Плюс несколько тысяч рублей за оформление договора.

Если, например, квартира стоит 30 000 000 рублей, нотариальное оформление обойдётся примерно в 50 000 рублей. Уточняйте тарифы у конкретного нотариуса.

Резюме

  1. Не рассчитывайте на риелтора, банк или Росреестр.
  2. Юридическая чистота квартиры — ответственность добросовестного покупателя.
  3. Наймите юриста.
  4. Оформите сделку нотариально.
Поделиться
Отправить
Запинить
Популярное