Подписка на блог

Customize in /user/extras/subscribe-sheet.tmpl.php.

Sample text.

Twitter, Facebook, VK, Telegram, Google Plus, LinkedIn, Odnoklassniki, Pinterest, РСС JSON Feed

Sample text.

Подводные камни стройки. Чек-лист проблем и решений

Немногие строители могут позволить себе юристов. Ещё реже идут к юристам заказчики. А бывает, что юрист вроде и есть, но мало чего понимает в строительном подряде.

Небольшие подрядные компании мыслят категориями бухгалтерии. Договор и акт — основание бухучёта. «Не просто же так нам заплатят». Бухгалтер скачивает из Интернета рыбу договора, вносит реквизиты и вуаля — организация заработала «в белую». Для таких коммерсантов договор как расписка за полученные деньги, только солиднее.

Когда возникает конфликт с клиентом, такой договор бессилен. Переговоры рано или поздно заходят в тупик и спор передают в суд. Расходы строителей и клиента кратно растут. По итогу проиграют все — клиент сорвал планы, подрядчик недополучил прибыль или получил, но не прибыль, а убытки.

Сегодня разберём, какие проблемы и как помогает решить хороший договор строительного подряда. Не для бухгалтерии, а для бизнеса. Если вы планируете стройку, проверьте, всё ли учли юристы подрядчика в проекте договора.

Подводных камней три: сроки, деньги и качество.

Подрядчик сорвал сроки

Проблемы

  1. Подписали договор, срок пошёл, а заказчик задерживает первый аванс. Строители засомневались в проекте и решили пока не начинать работу. Время работает против подрядчика;
  2. Строители не успевают:
  • из-за волокиты заказчика, но заказчик вину не признаёт;
  • по своей вине, но отвечать за это не хотят;
  • случился форс-мажор и непонятно, кто будет за это отвечать.

Решения

  1. Составьте график строительства. Этапы; сроки; документы или события, по которым будете видеть ход проекта.
  2. Распишите случаи задержки и их последствия. По умолчанию за просрочку отвечает подрядчик, если договор не снимает с него ответственность.

Примеры, когда виноват клиент:

  • не впустил строителей на объект;
  • не отдал проектную документацию;
  • просрочил платёж.

Примеры, когда виноваты строители:

  • не вовремя начали;
  • выбились из графика.

Примеры, когда не виноват ни клиент, ни подрядчик:

  • нашли трубопровод высокого давления, из-за чего строить на этом участке нельзя;
  • пришёл госстройнадзор и приостановил стройку;
  • чрезвычайное происшествие.
  1. Переписывайтесь. В письмах детально фиксируйте все события и замечания. Это поможет восстановить ход проекта в суде. Письма — хорошая зацепка для суда. Отправляйте письма по электронной почте, курьером или ценным письмом. Если переписывайтесь по электронной почте, пропишите юридическую силу таких писем в договоре. Плюс зафиксируйте всех контактных лиц (с адресами почты), которые будут общаться через Интернет.

Деньги

Проблемы

  1. Подрядчик выполнил работу, а заказчик не платит;
  2. Подрядчик раздувает бюджет стройки по ходу выполнения работ.

Решения

  1. Укажите, что цена договора твердая и увеличению не подлежит.
  2. Если подрядчику нужно выполнить дополнительные работы или докупить материалы, он обязан заранее уведомить об этом клиента и заключить дополнительные соглашение. Без этого может делать, что хочет, но за свой счёт.
  3. Если осметить проект «на берегу» до конца не получается, распишите основания, при которых цена договора изменится. Например, по результатам работ по фундаменту, если обнаружатся археологически значимые предметы. Или при колебаниях погоды. Или при определённом подорожании материалов.
  4. Штрафуйте заказчика за просрочку оплаты. Если не хотите, чтобы штраф можно было снизить в суде (ст. 333 Гражданского кодекса), укажите, что оплата до такой-то даты предполагает одну цену, а оплата после более поздней даты (укажите конкретно) предполагает другую цену. Подрядчик даёт клиенту скидку за соблюдение договора.
  5. Берите с заказчика банковскую гарантию. Просрочил оплату — за него заплатит банк. Подходит далеко не всем. В основном для больших проектов.
  6. Детально прорабатывайте результат в техническом задании. Это повысит шансы отбить возражения клиента про качество результата работ. Как раз, дошли до качества.

Качество

Проблемы

  1. Подрядчик выполнил работу, а заказчик пропал и не принимает результат;
  2. Заказчик считает работу некачественной и не хочет платить;
  3. Заказчик разрывает договор якобы из-за плохого результата и требует вернуть аванс;
  4. Заказчик по надуманным причинам нанимает «своего» стороннего подрядчика и требует оплатить его работу.

Решения

  1. Вводите промежуточную приемку. Приёмка отдельного этапа работ даёт подрядчику «несгораемую сумму» аванса. Это удобный инструмент управленческого и финансового учёта.
  2. Привязывайте оплату работ к сдаче, а не приемке результатов. В противном случае действует принцип «плачу, если захочу». Некоторые клиенты этим злоупотребляют.
  3. Детально прописывайте, какими документами будет подтверждаться приемка. Лучше всего предусмотреть формы актов в качестве приложения к договору строительного подряда.
  4. Укажите в договоре автоматическую приемку в отсутствие возражений на акт. Для этого установите срок, в течение которого заказчик принимает результаты работ по этапу. Ещё полезно указать, что срок приёмки не входит в общий срок проекта. Это дисциплинирует заказчика не затягивать с актами.
  5. Пропишите, в каких случаях заказчик вправе отказаться от приемки и что тогда делать. Лучше всего оформить это закрытым перечнем событий и действий.
  6. Наймите независимый технадзор и пропишите в договоре, что мнение экспертов о качестве результата работ будет иметь решающий вес в спорах о качестве. Подходит не всем, так как раздувает бюджет проекта.
  7. Если вы заказчик, позаботьтесь, чтобы договор не запрещал вам нанимать другую компанию для переделок за счет основного подрядчика.
  8. Если вы подрядчик, заблокируйте право заказчика привлекать сторонних подрядчиков для переделок за ваш счёт.

Резюме

  1. Договор строительного подряда не для бухгалтерии, а для понятной работы. С хорошим договором спор до суда не дойдёт.
  2. Переписывайтесь. Используйте телефонные разговоры только для мелких оперативных вопросов.
  3. Особое внимание уделите срокам, качеству и деньгам.
Поделиться
Отправить
Популярное