Подписка на блог

Customize in /user/extras/subscribe-sheet.tmpl.php.

Sample text.

Twitter, Facebook, VK, Telegram, Google Plus, LinkedIn, Odnoklassniki, Pinterest, РСС JSON Feed

Sample text.

Помогаю защитить бизнес, купить недвижимость или разрешить спор
Обо мне Почта Фейсбук Вконтакте

Позднее Ctrl + ↑

ПРЯМОЙ КОНТАКТ

Почему очные встречи юристов с клиентами не теряют актуальности? Все дело в возможности получить прямые ответы. Как клиенту, так и юристу.

Да, зачастую очная встреча юристу важна не меньше, чем клиенту.

КАНАЛЫ СВЯЗИ КЛИЕНТ-ЮРИСТ

Ниже изложим имеющиеся сегодня каналы коммуникации клиента и юриста. От тех, где ответ отложен, к непосредственной коммуникации:

  • Обычная почта;
  • Электронная почта;
  • Сообщения в мессенджерах;
  • Звонок;
  • Встреча.

ЮРИДИЧЕСКИ ЗНАЧИМЫЕ ФАКТЫ

Для юристов очная встреча важна для того, чтобы в ходе интервью клиента разобраться в сложившейся ситуации. Часто непрофессиональные заказчики излагают излишнюю информацию, которая не повлияет на предстоящий юридический проект.

Юрист задает прямые вопросы, чтобы отсечь лишнее. В ходе интервью юрист может исследовать пакет документов, отобрав из всего массива три-четыре ключевых бумаги, чтобы использовать их в дальнейшей работе. Если этого не сделать, клиенту придется сканировать все документы, что впоследствии будет совершенно излишней работой.

НАЙТИ ОБЩИЙ ЯЗЫК

Юридический язык понятен не всем. Скорее даже так: юридический язык недоступен никому, кроме специально обученных профессионалов. Об этом знают не все юристы. Потому что иначе невозможно объяснить, зачем правоведы пишут клиентам объемные тяжеловесные письма на профессиональном языке. Ведь важно, чтобы клиент понял выводы из письма консультанта, а не стал юристом. Для этого к юристам и обращаются.

На встрече клиент может задать любые уточняющие вопросы, чтобы юрист изложил юридическую информацию простыми словами. В письме это не всегда удобно и уместно. Даже по телефону порой трудно уточнять непонятные моменты в силу специфики разговорного жанра деловых телефонных переговоров. В этом смысле непосредственное общение незаменимо.

МНЕ НЕКОГДА БЫЛО НАПИСАТЬ КОРОЧЕ

Эту известную фразу Блеза Паскаля приписывают разным авторам. Она совершенно точно отражает то, что часто происходит в ходе переписки между клиентом и юристом. Либо клиенты пишут водянистые пространные тексты, либо консультанты растекаются мыслью по древу.

Сокращать тексты трудно и хлопотно. На это требуется немало старания и свободного времени. Из-за этого случается так, что потратить время на дорогу и очную встречу выгоднее, чем вести длительную и содержательную переписку. Непосредственное общение позволяет ужимать смыслы без лишних усилий. Устная речь проще деловой переписки.

Если проект сложный и требует сбора большого объема информации, мы всегда прибегаем к очным встречам. На одну консультацию может потребоваться две встречи: интервью клиента и непосредственная консультация для обсуждения проделанной работы.

«Я ПОИЩУ ПРАКТИКУ»

Бывают ситуации, когда дать экспресс-ответ невозможно. Закон говорит одно, но, как известно, где два юриста, там три мнения. Ровно так и происходит по некоторым вопросам в правоприменительной практике. По одной статье закона находится две, а то и три, и четыре противоположных решений судов. То есть судьи не просто расходятся во мнении, давать ли правовую защиту тем или иным истцам или ответчикам, но и то, что на это будет влиять, какие доказательства будут значимы и достаточны, чтобы одержать победу.

Именно поэтому юристы берут паузу для исследования судебной практики. Важно найти авторитетные позиции судов. Либо это будут судебные решения высших судебных инстанций, на которые должны равняться нижестоящие суды, либо преобладающая тенденция мнений среди судов одного уровня.

Необходимость в проведении аналитики судебной практики требует, чтобы юридическая консультация проходила за несколько встреч.

Некоторые юристы проводят очные встречи только для знакомства и проведения первичного интервью, а саму консультацию направляю по электронной почте. Это вполне уместный подход, но требует от юриста навыков грамотного письма на общедоступном языке, структурирования информации и формирования понятных и простых выводов для клиента.

Таким образом, современные каналы связи не вытесняют, а дополняют очные встречи юристов с их клиентами.

НЕ ЗАНИЖАЙТЕ ЦЕНУ НЕДВИЖИМОСТИ

Так делают, чтобы уменьшить размер налога на доходы физических лиц, который придется заплатить продавцу после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. В договоре одна цена, а по факту покупатель передает продавцу большие деньги. Это опасно.

В случае истребования у вас права собственности на недвижимость, у вас возникнет право требовать возмещения убытков с вашего продавца. Так называемая эвикция (ст. 461 ГК РФ).

Проблема в том, что российские судьи чаще вместо требований о возмещении убытков используют реституцию (ст. 167 ГК РФ), то есть возвращают вам все, что было до заключения вами сделки. Это означает, что стоимость недвижимости, подлежащая возврату, будет оцениваться не по актуальной рыночной стоимости, а по той цене, что указана в вашем договоре купли-продажи.

Доказать в суде, что вы фактически передавали большую сумму, крайне трудно. Как правило, судьи не воспринимают такие аргументы и отказывают вернуть фактическую переплату, что выходит за рамки договорной цены.

Чтобы отразить возражения продавца, сообщите, что готовы купить данный объект недвижимости по более высокой цене, чтобы «чистыми» на руках продавца оставалась сумма, которую сейчас он просит указать в договоре.

Если вы видите, что продавец в вас сильно заинтересован, поставьте ультиматум, что подпишете договор исключительно по настоящей цене, занижать ее в документах не намерены.

ОТГОЛОСКИ ДЕВЯНОСТЫХ

В это трудно поверить, но в современной России до сих пор встречаются случаи продажи чужой недвижимости. Более того, перепродажи недвижимости несколько раз. Как это возможно?

БРОСОВАЯ ЦЕНА

Недобросовестные агенты или продавцы недвижимости ставят чрезвычайно низкую цену на объекты. Бывает, что такая продажа осуществляется фиктивными застройщиками, которые обещают построить дом в три раза дешевле рынка, при этом стоимость земельного участка включена в чек.

Фантастическая цена, но своего покупателя такие продавцы находят.

Почему-то интересанты таких сомнительных предложений подписывают договоры купли-продажи, в которых продавец не является собственником по выписке из ЕГРН. Часто мошенники обещают, что вот-вот на них перейдет право собственности, следовательно, и на покупателя.

ЖАДНОСТЬ

Покупатели бюджетной недвижимости экономят на всем, включая юридическую проверку сделки и приобретаемого объекта. Более того, часто покупатели готовы пренебречь и банковской ячейкой или аккредитивом, ведь платить за услуги банка придется именно им.

А ведь как минимум банковская ячейка или аккредитив позволяют пресечь махинацию, поскольку продавец не получит доступ к деньгам, пока банку не будет представлена выписка о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

АНТУРАЖ ДОВЕРИЯ

Недобросовестные застройщики вкладывают значительные средства для придания их продажам антуража успешности и надежности. Как правило, застройщики возят покупателя и демонстрируют чужие объекты недвижимости, организуют встречу в дорогом офисе, вкладываются в свой внешний вид.

Люди, которые интересуются бюджетными строительными работами и земельными участками, не всегда обладают достаточной правовой эрудицией и известной степени скепсисом, из-за чего подобный наносной антураж притупляет их бдительность и критическое мышление.

Для таких покупателей приобретение недвижимости — знаковое событие, которое чаще всего происходит один раз в жизни. Люди годами копят нужную сумму и готовятся морально к реализации долгожданной мечты. А когда горе-застройщики предлагают им ускорить процесс покупки доступной ценой, эмоции берут верх и люди готовы подписать все что угодно.

ДВОЙНЫЕ ПРОДАЖИ

Подобного рода мошенники готовы по нескольку раз перепродать земельный участок и проект будущего дома пока на одном конкретном участке не началось строительство (а оно не начнется никогда).

Встречаются ситуации, когда один застройщик умудряется четырежды продать один и тот же земельный участок. С юридической точки зрения это нельзя назвать продажей, поскольку стороны не идут в Росреестр регистрировать переход права собственности к покупателю.

Покупателю вручают договор купли-продажи и говорят, что с этого момента земельный участок принадлежит ему. Точно также поступают со вторым, третьим и четвертым покупателям. В ходе цепочки сделок аферист получает от каждого из потерпевших по 1-3 миллиона рублей (за земельный участок и строительство дома). Потом мошенник скрывается.

Незаконная схема всплывает в момент просрочки строительства. Люди начинают беспокоиться, почему строительство не начато или приостановлено. Как правило, такие застройщики нанимают строительную бригаду и не платят за их работу. Стройка начинается, бригада не получает аванс, работает в какое-то время на энтузиазме, пока не решает уйти с объекта, не получив аванса. Часто рабочие забирают в счет оплаты начатой работы немногочисленные материалы горе-заказчика.

На выходе мы получаем пустой земельный участок, пропавшего застройщика и несколько обманутых семей, лишившихся сбережений всей жизни.

Далее потерпевшие обращаются в правоохранительные органы, возбуждается уголовное дело по факту мошенничества в особо крупном размере, аферисты отправляются за решетку, однако украденные деньги получить не удается — их либо заблаговременно прячут, или в кратчайшие сроки растрачивают. Единственное, на что остается надеяться — получение части зарплаты осужденных, которую им будут выплачивать за работу в течение срока тюремного заключения. Этих денег не хватит, чтобы компенсировать причиненный ущерб.

ТЕХНИКА БЕЗОПАСНОСТИ

Всегда проверяйте недвижимость и продавца перед покупкой. Закажите услуги по юридическому сопровождению сделки с недвижимостью.
Используйте банковскую ячейку или аккредитив для расчета с продавцом.
Для дополнительной безопасности оформите сделку нотариально.
Установите контакт с собственником недвижимости, которую планируете приобрести.

ОТЛИЧИЯ ТРУДОВОГО ДОГОВОРА ОТ ГПХ

Это, пожалуй, один из самых распространенных вопросов бухгалтеров малого и микробизнеса. Небольшие компании предпочитают заключать с временными работниками договоры гражданско-правового характера, а не трудовые договоры, поскольку трудовое законодательство устанавливает порой неподъемные условия организации труда для таких работодателей.

В частности, работник претендует на отпуск, больничный, отпуск по беременности и родам, а также на сложные и порой неподъемные процедуры официального увольнения по инициативе работодателя. А малый бизнес требует маневренности и оперативности принимаемых решений, в том числе по кадрам, чего никак не обеспечить в рамках российского трудового законодательства.

Но опытные коммерсанты знают, что мало озаглавить договор гражданско-правовым, чтобы сделать его таковым. Инспекция труда вмиг раскусит договорную схему и переквалифицирует договор ГПХ в трудовой, обрушив на работодателя не только обязанности обеспечивать работника всеми гарантиями, но и административный штраф за нарушение трудового законодательства.

В соответствии с частью 4 статьи 5.27 КоАП РФ уклонение от оформления или ненадлежащее оформление трудового договора либо заключение гражданско-правового договора, фактически регулирующего трудовые отношения между работником и работодателем, — влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на юридических лиц — от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей.

А в случае, если указанное лицо ранее уже подвергалось наказанию за аналогичное административное правонарушение, ответственность составляет наложение административного штрафа на граждан в размере пяти тысяч рублей; на должностных лиц — дисквалификацию на срок от одного года до трех лет; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от тридцати тысяч до сорока тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.
Ошибки в оформлении договора ГПХ чреваты ощутимыми финансовыми рисками, поэтому давайте разберемся с критериями, которые помогут вам составить надежный договор ГПХ.

Опираться мы будем на актуальный авторитетный источник: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2018 г. № 15 «О применении судами законодательства, регулирующего труд работников, работающих у работодателей — физических лиц и у работодателей — субъектов малого предпринимательства, которые отнесены к микропредприятиям».

РАБОТА НА РЕЗУЛЬТАТ, А НЕ ФУНКЦИЯ

Трудовой договор характеризует достижение сторонами соглашения о личном выполнении работником определенной, заранее обусловленной трудовой функции в интересах, под контролем и управлением работодателя.

Договор ГПХ заключается на выполнение разовых работ, нацеленных на результат. Результат работ подрядчик сдает по акту выполненных работ. Как будет достигаться результат — ответственность подрядчика. Фактический работодатель в данном случае выступает заказчиком, поэтому именно подрядчик должен определять способ и характер достижения результата, а не начальник — представитель заказчика.

Соответственно, заказчик ничего не должен подрядчику (кроме вознаграждения и предоставления информации). Никаких обязательств по обеспечению рабочего места, орудий труда, транспорта и связи. Формально подрядчик выполняет всю работу собственными силами и за свой счет.

НИКАКИХ ЛОКАЛЬНЫХ РЕГЛАМЕНТОВ И РЕЖИМА РАБОТЫ

Подчинение работника действующим у работодателя правилам внутреннего трудового распорядка, графику работы (сменности) также свидетельствует о том, что перед нами трудовой договор, а не ГПХ.

В договоре ГПХ от подрядчика (или исполнителя) требуется только результат в срок, поэтому в деловом обороте заказчики не указывают график работы или регламентов, которых должен придерживаться подрядчик (и его работники).

Подрядчик — самостоятельный хозяйствующий субъект. Это центральная мысль, которую стоит держать в голове в ходе составления договора ГПХ с фактическим работником.

ПРОЕКТНАЯ, А НЕ АБОНЕНТСКАЯ РАБОТА

Договор ГПХ предполагает, что подрядчик (или исполнитель) продает работы (или услуги) для выполнения какого-то одного поручения (проекта). Трудовой договор предполагает, что работодатель как бы выкупает рабочее время, в течение которого вправе давать работнику указания в рамках его должностных обязанностей.

Некоторые работодатели оформляют договоры ГПХ по типу абонентских (статья 429.4 Гражданского кодекса Российской Федерации), чтобы не приходилось каждый раз оформлять отдельный договор под отдельный проект. Риск признания такого договора трудовым особенно высок в суде или в ходе проверки трудовой инспекции.

Следует отметить, что вообще регулярно заключение договоров ГПХ чревато не только финансовыми рисками для работодателя, но и налоговой и административной ответственностью фактического работника. Когда работник на возмездной основе два раза и более получает вознаграждение за выполняемую работу или оказание услуг, такая деятельность подпадает под определение предпринимательской, чревата штрафом и налоговыми доначислениями.

НИКАКИХ ВЫХОДНЫХ И ОТПУСКОВ

Указание в договоре ГПХ на предоставление подрядчику возможности не выполнять работу в выходные дни, а также ежегодно брать отпуск, выдает такой договор за трудовой.

ПОДРЯДЧИК ОДНОГО ЗАКАЗЧИКА

Это, пожалуй, самый коварный признак. Если у фактического работника на ГПХ нет больше других заказчиков и денежные поступления по этому договору являются для него единственным источником доходов, это создает риск доказательства того, что фактически между компанией и частным лицом сформировались трудовые отношения.

Согласитесь, что нечасто можно встретить компанию, работающую в рыночных реалиях, у которой всего один клиент. Обычно у организаций их несколько, иначе в современных экономических реалиях попросту не выйти на уровень рентабельности.

Этот пункт опасен даже для тех работодателей, кто перевел часть или всех работников на ИП в целях оптимизации расходов на отпуска и больничные, а также в части налоговой нагрузки.

Если все подрядчики индивидуальные предприниматели, работающие на вас, имеют одного единственного клиента, компанию могут ждать серьезные финансовые риски, связанные с нарушением трудового и налогового законодательства. В судебной практике немало примеров, когда даже договоры с ИП признавались трудовыми, что позволяло привлечь компанию к ответственности за необоснованную налоговую выгоду, а также применить к должностным лицам организации административную ответственность в виде штрафов.

ЖАЛУЙТЕСЬ

Госорганы все чаще употребляют эту фразу в моменты нарушений закона. Представьте, что к вам в офис врываются сотрудники правоохранительных органов, блокируют работу компании и забирают все документы и компьютеры. Хорошо, если ваш уголовный адвокат успеет не только приехать, но и остановить данный процесс.

Бывает так, что сотрудники правоохранительных органов не имеют достаточных оснований для проведения выемки вашего оборудования и бумаг. Адвокат заявляет об этом и требует прекратить, но его выступление напоминает глас вопиющего в пустыне, выемка продолжается.

Иногда действия правоохранительных органов могут привести не только к параличу бизнес-процессов и убыткам, но даже банкротству компании. Чтобы этого предотвратить, необходимо правильно организовать документооборот компании и придерживаться следующих правил.

НЕ ХРАНИТЕ ЧУВСТВИТЕЛЬНУЮ ДОКУМЕНТАЦИЮ В ОФИСЕ

Вся критически значимая информация должна быть переведена в электронный формат и храниться на облачных хранилищах. Используйте крупных и проверенных провайдеров облачных хранилищ, поставьте задачу вашему системному администратору наладить безопасную автоматическую синхронизацию с такими электронными хранилищами.

Бумажную документацию необходимо инкассировать сторонним организациям, которые занимаются обработкой, архивированием и хранением документации вне стен вашего офиса.

Более того, есть специальные аутсорсинговые компании, которые не только заберут на хранение, но и сами переведут документацию в электронный вид и загрузят на облачное хранилище. Как правило, это дешевле, чем обеспечивать такие процессы внутренними силами.

Грамотное обеспечение документооборота сделает вашу компанию неуязвимой к внезапным и чрезмерным вмешательствам правоохранительных органов. Силовики заберут компьютеры, на которых будет невозможно что-либо найти. Что касается изъятых документов, то их объем будет небольшим и безобидным в масштабах деятельности вашей компании. То есть на следующий день офис можно будет спокойно реабилитировать, восстановив рабочие места. А в это время адвокат будет разбираться с предъявленными претензиями.

ОБЕСПЕЧЬТЕ ОХРАНУ ОФИСА

Доследственные мероприятия могут проводиться исключительно при наличии вашего согласия. Соответственно, правильно проинструктированная охрана сможет не только задержать представителей правоохранительных органов до визита адвоката, но и вовсе остановить и отказать в проходе силовикам тогда, когда вы их точно не ждете.

Понятно, что большинство сотрудников частных охранных предприятий не хотят проблем с полицией и другими представителями силовых ведомств, поэтому необходимо сделать отдельный упор, чтобы ваш офис охраняли профессионалы, готовые говорить «нет» участковому или наряду полиции, когда на это имеются законные основания.

ЗАВЕДИТЕ ЮРИДИЧЕСКУЮ КРАСНУЮ КНОПКУ

Есть ли в вашей записной книжке номер адвоката, которому вы будете звонить в экстренных случаях? Если нет, обзаведитесь им.

ХРАНИТЕ МОЛЧАНИЕ

Никогда не давайте объяснения или какие-либо комментарии сотрудникам правоохранительных органов без присутствия вашего адвоката.

По практике еще никогда данные обывателем комментарии ему не помогали. При необходимости сотрудники правоохранительных органов могут использовать их против вас, выводя вас на противоречия (что наказуемо как ложные показания), либо толкуя их так, что из свидетеля вы легким движением руки превратитесь в подозреваемого или обвиняемого.

Помните и активно используйте 51 статью Конституции Российской Федерации.

Никто не обязан свидетельствовать против себя самого, своего супруга и близких родственников, круг которых определяется федеральным законом.

НОВОЕ ВИДЕНИЕ СРОКОВ ИСКОВОЙ ДАВНОСТИ

В российском праве срок исковой давности начинает течь при наличии совокупности двух элементов: (i) потерпевший знает или должен знать о нарушении своего права и (ii) известна личность нарушителя. В 2018 году Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации приняла судебный акт, который дает основания полагать, что появился еще один, третий элемент, наличие которого обязательно для начала отсчета срока исковой давности.

Речь идет о нашумевшем в юридическом сообществе определении Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 29.01.2018 № 310-ЭС17-13555.

Судьи экономколлегии фактически указали, что начало срока исковой давности идет не с момента, когда о правонарушении узнал потерпевший, а с момента, когда в результате правонарушения у этого лица материализовались убытки. То есть когда стало возможно определить убытки и рассчитать их размер.

По общему правилу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации начало течения срока исковой давности зависит, прежде всего, от того, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Следовательно, для правильного определения начала течения срока исковой давности необходимо, в том числе определить, какое именно право обращающегося за судебной защитой лица нарушено в том или ином случае.

Моменты получения истцом (заявителем) информации об определенных действиях ответчика и о нарушении этими действиями его прав могут не совпадать. При таком несовпадении исковая давность исчисляется со дня осведомленности истца (заявителя) о негативных для него последствиях, вызванных поведением нарушителя.
Мы надеемся, что данный правовой подход не получит широкого распространения, так как он является дискуссионным и имеет негативные последствия для оборота. Такой подход создает дополнительную (и без того немалую) неопределенность в вопросах исчисления сроков исковой давности, когда правила их исчисления основаны на «субъективном» критерии, то есть когда исчисление срока ставится в зависимость от осведомленности потерпевшего.

ДЬЯВОЛ В ДЕТАЛЯХ

Некоторые люди критикуют закон, говорят, что правовая система никуда не годится, права человека практически невозможно защитить. Виновником этого явления одни находят в политике, другие — в судьях, третьи — в законе.

Если мы посмотрим на нормы отечественного гражданского законодательства, то их по праву можно считать рабочими и в чем-то даже более прогрессивными, чем в масштабах зарубежного опыта.

НЕПОДЪЕМНОЕ ДОКАЗЫВАНИЕ

Проблема законов в их применении. Во-первых, чтобы закон применить, требуется его правильно толковать. Во-вторых, чтобы доказать в суде свою правоту, часто требуется доказать недоказуемое.

Проблема толкования закона приводит к тому, что по одному и тому же спору можно встретить две противоположных позиций судей. Хорошо, если по вопросу высказывались судьи Конституционного или Верховного судов, тогда нижестоящие суды с большей вероятностью вынесут предсказуемое решение.

Проблемы доказывания приводят к тому, что на свободе разгуливают откровенные преступники, доказать умысел которых практически невозможно с учетом требований уголовного кодекса.

В гражданских делах проблемы доказывания приводят к тому, что сильная сторона (с точки зрения закона) проигрывает слабой стороне (с точки зрения доказанных или недоказанных фактов). Иногда случаются судебные споры, где судьи встают на сторону участника процесса, чьи права нарушены, но чему не было представлено достаточного количества доказательств. Пробелы в доказательствах компенсируются судейским патернализмом, особенно когда речь заходит о социально незащищенных представителях общества.

Поэтому не стоит удивляться, когда бытовая смекалка и чувство справедливости предвещают вам победу в суде, а юрист заверяет, что дело обречено на провал. В таких случаях юристы не пессимисты, а реалисты, которые знают, что дьявол кроется в деталях, никакой, даже самый справедливый закон не позволит отстоять позицию в суде, если для этого критически недостает доказательств.

БЕЗ ПЗЗ НИКУДА

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) относятся к документам градостроительного зонирования. Данный документ чаще всего разрабатывается к территориям поселений и городских округов.

Суть документа — определить правовой режим использования земельных участков. Какие объекты можно размещать на том или ином участке.

ПЗЗ по умолчанию утверждается представительным органом местного самоуправления. Бывают случаи, когда данные полномочия перераспределяют органам государственной власти субъекта.

В городах федерального значения утверждением и изменением ПЗЗ занимаются исполнительные органы государственной власти субъектов. Например, в Москве в изменении ПЗЗ задействованы как минимум Москомархитектура, Префектура, правое и аналитическое управления мэрии Москвы, Правительство Москвы.

Над ПЗЗ находится генеральный план поселения — документ территориального планирования. ПЗЗ не может ему противоречить, а в случае разногласий приоритет отдается генеральному плану.

Принятие ПЗЗ иногда создает проблемы для землепользователей. Бывают ситуации, когда граница территориальных зон ПЗЗ проходит по земельному участку, что делает невозможным его формирование и межевание. Собственникам земельных участков приходится обращаться в уполномоченный орган местного самоуправления или орган государственной власти субъекта Российской Федерации для изменения ПЗЗ. В Москве такой процесс может занять до года.

Более того, согласно судебной практике земельный участок не только не должен находиться одновременно в двух территориальных зонах по ПЗЗ, но в двух функциональных зонах по генеральному плану (Определение ВС РФ от 1 декабря 2016 г. № 56-АПГ16-28).

Сведения о границах территориальных зон (из ПЗЗ) должны вноситься в государственный кадастр недвижимости, а с начала 2017 года — и в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

С 11 января 2018 года обязательным приложением к ПЗЗ являются сведения о границах территориальных зон в системе координат ЕГРН. При их отсутствии с 1 января 2021 г. по общему правилу не допускается выдача разрешений на строительство.

ЕСЛИ ПЗЗ НЕ УТВЕРЖДЕНЫ

С начала 2018 года в отсутствие правил землепользования и застройки невозможны нижеследующие процедуры:

  • Определение вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в соответствии с проектом планировки территории;
  • Предоставление земельных участков для строительства из публичных земель;
  • Выдача разрешений на строительство;
  • Изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельных участков по так называемой «переходной» процедуре.

НАЧАЛЬНАЯ ЦЕНА ИЛИ ЛУЧШЕЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Риелторы активно внедряют технологию продажи недвижимости «Начальная цена или лучшее предложение». Давайте разберемся, насколько данный подход безопасен и выгоден покупателю.

СУТЬ МЕТОДИКИ

Риелтор договаривается с продавцом недвижимости о продаже объекта. С продавцом фиксируется минимальная цена продажи, на которую он рассчитывает. Как правило, такая цена ниже рынка, потому что риелтор ее сбивает в ходе переговоров либо умышленно безуспешно не может длительное время продать объект по стандартной методике, из-за чего продавец приходит в отчаяние и снижает цену.

Наценка от минимальной цены либо полностью уходит риелтору в качестве агентского вознаграждения, либо делится с продавцом в какой-то пропорции. Встречаются и риелторы, которые наценку от минимальной цены честно отдают продавцу, получая комиссию от покупателей.

Риелтор размещает объявления о продаже объекта. Кто-то ограничивается сайтами-каталогами (Циан, Дмир, Авито), кто-то дополнительно использует «лист-объект» (расклеивает объявления на столбах и заборах). Если объект дорогостоящий, риелтор даже может снять продающее видео и сделать отдельный сайт, чтобы дать на него рекламу.

В объявлениях риелтор указывает начальную стоимость с припиской «или лучшее предложение». В объявлении указывается дата продажи (завершение показов).

На объявления отзываются потенциальные покупатели, заинтересованные купить объект по начальной стоимости из объявления. Риелтор отвечает: «У нас уже есть заявка от покупателя, который готов доплатить миллион рублей к начальной стоимости. Если у вас есть более интересное предложение, мы готовы показать объект».

Заинтересованный покупатель понимает, что начальная цена плюс миллион это все равно выгодно и получается ниже рыночной стоимости объекта. Человек делает встречное предложение: начальная цена плюс один миллион сто тысяч рублей.

Риелтор показывает объект, покупатель в восторге, ведь у него есть шанс вот-вот приобрести желанную недвижимость по выгодной цене. Стороны расходятся в ожидании даты продажи.

Спустя день риелтор сообщает заинтересованному претенденту, что якобы нашелся новый потенциальный покупатель, который предложил начальную цену плюс полтора миллиона сверху. Ставки растут, подогревается ажиотаж. Претендент накидывает к начальной цене ещё какую-то сумму.

Через день риелтор вновь берется за телефон и благодаря повторению такой нехитрой манипуляции получает от одного из заинтересованных потенциальных покупателей предложение, равное рыночной стоимости объекта, а порой и превышающее ее.

ПРЕИМУЩЕСТВА ТЕХНОЛОГИИ

Риелторы заверяют, что такая методика продажи недвижимости выгодна всем.

Преимущества для продавца:

  • Быстрая продажа недвижимости на падающем рынке.
  • Планирование финансов за счет зафиксированной даты сделки.
  • «Специализированный комплексный рекламный маркетинг» (цитата одного из сайтов по продаже офисной недвижимости).

Преимущества для покупателя:

  • Выгодная цена, равная рыночной стоимости или даже ниже. Никаких «хотелок» собственника. Цену устанавливает сам покупатель.
  • Планирование жизни за счет зафиксированной даты сделки.
  • Безопасность сделки, так как юридическую чистоту объекта и продавца в ходе конкурса проверят другие потенциальные покупатели.

Давайте по порядку разберем каждое из преимуществ.

МИФЫ ТЕХНОЛОГИИ «НАЧАЛЬНАЯ ЦЕНА ИЛИ ЛУЧШЕЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ»

Миф 1: продавец может быстро продать недвижимость на падающем рынке.

Чтобы быстро продать недвижимость на падающем рынке, достаточно снизить стоимость объекта. Чем ниже стоимость, тем выше спрос. Это элементарный экономический постулат.

Методика «Начальная цена или лучшее предложение», напротив, может затруднить продажу объекта, поскольку мы не знаем, до какой планки риелтор будет искусственно поднимать цену на столь непрозрачном ценовом конкурсе. Если аппетиты риелтора будут высоки, ничто не помешает ему распугать потенциальных покупателей чрезмерной ценой и закрыть торги, чтобы запустить их вновь в расчете на более удачный клев.

Миф 2: планирование жизни и финансов для продавца и покупателя.

Как следует из Мифа 1, не факт, что объект будет продан за один раунд торгов. Есть вероятность, что риелтору не понравится их исход, из-за чего агент запустит продажи вновь.

Также риелторы умалчивают о том, что проверка юридической чистоты объекта недвижимости и предоставление всего пакета документов юристам по недвижимости возможны лишь после завершения торгов, то есть в тот самый день сделки. Это логично, ведь до дня сделки риелтор будет все еще принимать предложения цен, соответственно, нет смысла раскрывать документы потенциальному покупателю, так как его может обойти другой.

Полноценное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью может занять не один месяц. Это связано не только с нерасторопностью продавцов и их риелторов в ходе сбора документов, но и административными регламентами при изыскании архивных документов.

Миф 3: «специализированный комплексный рекламный маркетинг».

Видимо, под этим высокопарным выражением кроется та самая манипулятивная технология, которую мы разбираем.

Во всем остальном это все те же газеты, каталоги, сайты, столбы и заборы…

Миф 4: выгодная цена, равная или ниже рыночной стоимости.

Пожалуй, единственное, на что может рассчитывать покупатель таких объектов, так это на то, что цена будет не ниже минимальной цены, о которой договорились продавец и риелтор. То есть не ниже тех самых «хотелок», от которых якобы пытаются спасти покупателя риелторы.

Минимальная цена продажи (не путайте с начальной ценой, указанной в объявлениях) может быть вполне равна рыночной стоимости объекта недвижимости.

Поскольку наценку к минимальной цене (или её часть) риелтор согласно договоренностям с продавцом забирает себе, рассчитывать на выгодную цену вряд ли приходится.

Миф 5: безопасность сделки.

Риелторы заверяют, что эта технология позволяет обеспечить максимальную безопасность, поскольку за объект соревнуется сразу несколько потенциальных покупателей, каждый из которых до направления своего ценового предложения проверит юридическую чистоту объекта.

Во-первых, как мы поняли из Мифа 2, документы на объект до завершения торгов никто предоставлять не собирается, а тем более начинать скрупулезный сбор недостающих документов, которые требуют юристы по недвижимости, сопровождающие сделку.

Во-вторых, о существовании других заинтересованных потенциальных покупателях каждый отдельный покупатель знает лишь со слов риелтора. Вполне может быть, что в реальности никаких конкурентов за объект нет, ажиотаж создается искусственно. Даже если бы иные претенденты были, это никак не снижает риски покупки объекта.

ПРОТИВОДЕЙСТВИЕ МЕТОДИКЕ

Чтобы выгодно купить недвижимость по технологии «Начальная цена или лучшее предложение» нужно придерживаться тех же правил, которым стоит следовать в казино:

  • Сохранять холодный рассудок;
  • Не поддаваться алчности.
  • Заступая в ценовую гонку, нужно твердо определить максимальную цену, которую вы готовы отдать за объект.
  • Необходимо определить хотя бы примерную рыночную стоимость аналогичной недвижимости.

Когда начнутся звонки от риелтора с печальными новостями о том, что нашлись более сильные конкуренты, сообщить агенту, что ваше предложение является окончательным до завершения приема заявок. Возможно, что в день сделки вам вновь позвонит риелтор и сообщит, что более сильные конкуренты в последний момент передумали, ваше предложение самое выгодное.

Наймите юристов по недвижимости для комплексной юридической проверки объекта и сопровождения сделки. Чаще всего дисконт на недвижимость таит под собой риски. К тому же, если риелтор не чурается использовать манипулятивные техники продаж, вполне вероятно, что он со спокойной душой готов утаить от вас критические недочеты в документации, выявить которые без профессионалов бывает крайне трудно.

ЮРИСТЫ — ГЕНЕРАТОРЫ НАИХУДШИХ СЦЕНАРИЕВ

Именно поэтому они столь эффективны в выявлении рисков. Нейрофизиологи связывают способности к видению негативных сценариев с миндалевидной частью мозга. Этот отдел мозга у юристов развит сильнее, чем у людей, не имеющих опыта юридической практики.

НА ЮРИДИЧЕСКИХ ФАКУЛЬТЕТАХ УЧАТ ВИДЕТЬ ОДИН НЕГАТИВ?

Риски появляются там, где сталкиваются интересы. Хороший юрист в первую очередь определяет интересы. Будь это участники конфликта или стороны сделки. Право помогает защитить интересы клиента.

Опытный юрист отличается от начинающего коллеги тем, что не только видит интересы человека или компании, на которых работает, но и понимает угрозы реализации таких интересов. Для этого нужно хорошо понимать оппонентов-интересантов.

Опытный юрист оперирует большим количеством рисков, потому что работал с большим количеством ситуаций, когда риски уже реализовались: случалось преступление, суд, взыскание.

Знания законодательства, судебной практики и теории права помогают разработать правильные, крепкие решения, максимально подходящие для обеспечения нужных интересов. Такие решения должны устоять в суде, а лучше и вовсе организовать работу так, чтобы ни клиенту, ни его оппоненту не потребовалось обращаться в суд.

ХОРОШИЙ ЮРИСТ — БЕЗРАБОТНЫЙ ЮРИСТ

Как иначе, если в правильно оформленной сделке или бизнес-процессах компании негативные сценарии урегулированы или предупреждены? Работу хорошего юриста трудно пощупать или замерить, так как юридическая безопасность лишь отражает вероятности. Вероятность того, что негативный сценарий не наступит или не причинит ущерба.

Юристов много, а число судебных дел год от года лишь увеличивается. Как такое возможно, если юристы — мастера в профилактике рисков?

К сожалению, не все юристы одинаково эффективны в части предупреждения рисков. Второй причиной является крайне низкая культура потребления юридических услуг. Это ровно такая же ситуация, как и с медициной: врачей много, а люди как болели, так и болеют. Проблема в том, что чаще всего к юристам, как и к врачам, обращаются слишком поздно. Максимальную пользу право и медицина приносят лишь в профилактике.

При своевременной профилактике и строгому соблюдению юридических ограничений большинство сделок не были бы заключены, а решения — не приняты. Ровно так же, как при медицинской профилактике и соблюдении советов врачей люди вряд ли бы курили, употребляли алкогольные напитки и не занимались бы спортом.

Одной из причин относительно низкого спроса на юридические услуги является то, что юристы способно загубить даже самую безобидную и желанную идею. Идею создать новое бизнес-направление, дать агрессивную рекламу, обмануть и получить сверхприбыль, купить товар дешевле рынка.

Юристы — генераторы наихудших сценариев, но это не значит, что все сценарии имеют одинаково высокую вероятность реализации, а также не значит, что наличие незначительного риска требует незамедлительного отказа от идеи. Напротив, качественная юридическая работа способна усилить, обезопасить бизнес-решение или сделать сделку менее опасной.

Ищите своего юриста и помните, что профилактика — залог здоровья.

Ранее Ctrl + ↓