Подписка на блог

Customize in /user/extras/subscribe-sheet.tmpl.php.

Sample text.

Twitter, Facebook, VK, Telegram, Google Plus, LinkedIn, Odnoklassniki, Pinterest, РСС JSON Feed

Sample text.

2 заметки с тегом

договорная работа

Подводные камни стройки. Чек-лист проблем и решений

Немногие строители могут позволить себе юристов. Ещё реже идут к юристам заказчики. А бывает, что юрист вроде и есть, но мало чего понимает в строительном подряде.

Небольшие подрядные компании мыслят категориями бухгалтерии. Договор и акт — основание бухучёта. «Не просто же так нам заплатят». Бухгалтер скачивает из Интернета рыбу договора, вносит реквизиты и вуаля — организация заработала «в белую». Для таких коммерсантов договор как расписка за полученные деньги, только солиднее.

Когда возникает конфликт с клиентом, такой договор бессилен. Переговоры рано или поздно заходят в тупик и спор передают в суд. Расходы строителей и клиента кратно растут. По итогу проиграют все — клиент сорвал планы, подрядчик недополучил прибыль или получил, но не прибыль, а убытки.

Сегодня разберём, какие проблемы и как помогает решить хороший договор строительного подряда. Не для бухгалтерии, а для бизнеса. Если вы планируете стройку, проверьте, всё ли учли юристы подрядчика в проекте договора.

Подводных камней три: сроки, деньги и качество.

Подрядчик сорвал сроки

Проблемы

  1. Подписали договор, срок пошёл, а заказчик задерживает первый аванс. Строители засомневались в проекте и решили пока не начинать работу. Время работает против подрядчика;
  2. Строители не успевают:
  • из-за волокиты заказчика, но заказчик вину не признаёт;
  • по своей вине, но отвечать за это не хотят;
  • случился форс-мажор и непонятно, кто будет за это отвечать.

Решения

  1. Составьте график строительства. Этапы; сроки; документы или события, по которым будете видеть ход проекта.
  2. Распишите случаи задержки и их последствия. По умолчанию за просрочку отвечает подрядчик, если договор не снимает с него ответственность.

Примеры, когда виноват клиент:

  • не впустил строителей на объект;
  • не отдал проектную документацию;
  • просрочил платёж.

Примеры, когда виноваты строители:

  • не вовремя начали;
  • выбились из графика.

Примеры, когда не виноват ни клиент, ни подрядчик:

  • нашли трубопровод высокого давления, из-за чего строить на этом участке нельзя;
  • пришёл госстройнадзор и приостановил стройку;
  • чрезвычайное происшествие.
  1. Переписывайтесь. В письмах детально фиксируйте все события и замечания. Это поможет восстановить ход проекта в суде. Письма — хорошая зацепка для суда. Отправляйте письма по электронной почте, курьером или ценным письмом. Если переписывайтесь по электронной почте, пропишите юридическую силу таких писем в договоре. Плюс зафиксируйте всех контактных лиц (с адресами почты), которые будут общаться через Интернет.

Деньги

Проблемы

  1. Подрядчик выполнил работу, а заказчик не платит;
  2. Подрядчик раздувает бюджет стройки по ходу выполнения работ.

Решения

  1. Укажите, что цена договора твердая и увеличению не подлежит.
  2. Если подрядчику нужно выполнить дополнительные работы или докупить материалы, он обязан заранее уведомить об этом клиента и заключить дополнительные соглашение. Без этого может делать, что хочет, но за свой счёт.
  3. Если осметить проект «на берегу» до конца не получается, распишите основания, при которых цена договора изменится. Например, по результатам работ по фундаменту, если обнаружатся археологически значимые предметы. Или при колебаниях погоды. Или при определённом подорожании материалов.
  4. Штрафуйте заказчика за просрочку оплаты. Если не хотите, чтобы штраф можно было снизить в суде (ст. 333 Гражданского кодекса), укажите, что оплата до такой-то даты предполагает одну цену, а оплата после более поздней даты (укажите конкретно) предполагает другую цену. Подрядчик даёт клиенту скидку за соблюдение договора.
  5. Берите с заказчика банковскую гарантию. Просрочил оплату — за него заплатит банк. Подходит далеко не всем. В основном для больших проектов.
  6. Детально прорабатывайте результат в техническом задании. Это повысит шансы отбить возражения клиента про качество результата работ. Как раз, дошли до качества.

Качество

Проблемы

  1. Подрядчик выполнил работу, а заказчик пропал и не принимает результат;
  2. Заказчик считает работу некачественной и не хочет платить;
  3. Заказчик разрывает договор якобы из-за плохого результата и требует вернуть аванс;
  4. Заказчик по надуманным причинам нанимает «своего» стороннего подрядчика и требует оплатить его работу.

Решения

  1. Вводите промежуточную приемку. Приёмка отдельного этапа работ даёт подрядчику «несгораемую сумму» аванса. Это удобный инструмент управленческого и финансового учёта.
  2. Привязывайте оплату работ к сдаче, а не приемке результатов. В противном случае действует принцип «плачу, если захочу». Некоторые клиенты этим злоупотребляют.
  3. Детально прописывайте, какими документами будет подтверждаться приемка. Лучше всего предусмотреть формы актов в качестве приложения к договору строительного подряда.
  4. Укажите в договоре автоматическую приемку в отсутствие возражений на акт. Для этого установите срок, в течение которого заказчик принимает результаты работ по этапу. Ещё полезно указать, что срок приёмки не входит в общий срок проекта. Это дисциплинирует заказчика не затягивать с актами.
  5. Пропишите, в каких случаях заказчик вправе отказаться от приемки и что тогда делать. Лучше всего оформить это закрытым перечнем событий и действий.
  6. Наймите независимый технадзор и пропишите в договоре, что мнение экспертов о качестве результата работ будет иметь решающий вес в спорах о качестве. Подходит не всем, так как раздувает бюджет проекта.
  7. Если вы заказчик, позаботьтесь, чтобы договор не запрещал вам нанимать другую компанию для переделок за счет основного подрядчика.
  8. Если вы подрядчик, заблокируйте право заказчика привлекать сторонних подрядчиков для переделок за ваш счёт.

Резюме

  1. Договор строительного подряда не для бухгалтерии, а для понятной работы. С хорошим договором спор до суда не дойдёт.
  2. Переписывайтесь. Используйте телефонные разговоры только для мелких оперативных вопросов.
  3. Особое внимание уделите срокам, качеству и деньгам.
2019   договорная работа   недвижимость   право и бизнес   строительство

НУЖЕН ЛИ ДОГОВОР

Такой вопрос возникает даже у юристов. Многие слышали о нотариальных договорах, простых письменных формах договоров, а также о договорах, которые нужно регистрировать. Разобраться в таком многообразии документов непросто.

ДОГОВОР — ПУТЕВОДНАЯ КАРТА

Многие традиционно считают, что у договора одна функция — пойти с ним в суд. Однако это не так.

Помимо юридического смысла договор полезен как подсказка для сторон, о чем они фактически договорились. В длительных отношениях это бывает важно. Когда проходит неделя или несколько месяцев, бывает трудно вспомнить тонкости достигнутой договоренности. А так можно открыть документ и освежить в памяти все условия.

Плюс договор полезен в бизнесе в качестве инструмента менеджмента. При помощи договора можно распределять задачи по работникам, с относительной уверенностью планировать финансы компании, равномерно распределять ресурсы. В договоре всегда виден объем товаров или работ, ответственные исполнители и график платежей.

СДЕЛКИ В ПРОСТОЙ ПИСЬМЕННОЙ ФОРМЕ

Закон обязывает граждан и организации заключать договоры.

Сделка всегда должна совершаться в письменной форме, если ее стороны — организации. Несоблюдение письменной формы сделки может аукнуться коммерсантам в суде или в ходе налогового учета — налоговая не примет на расходы деньги, отправленные кому-либо без договора.

Если сделку совершает на одной стороне компания, а на другой — частное лицо, то такая сделка также должна быть совершена в письменной форме.

Что касается договора между гражданами, то здесь гражданский кодекс вводит специальное правило: если сумма сделки превышает 10 000 рублей, то договор должен быть оформлен в письменной форме. Также между гражданами всегда письменно оформляются сделки, подлежащие государственной регистрации. Например, сделки с недвижимостью или транспортными средствами.

Безусловно, граждане всегда могут заключить договор даже если сумма сделки менее 10 000 рублей. Никто не может в этом им отказать или запретить в силу свободы договора, гарантируемой гражданским законодательством.

НОТАРИАЛЬНЫЕ СДЕЛКИ

Нотариусы могут оформить любую сделку. Даже ту, которую по закону необязательно заключать посредством обращения к нотариусу.

Нотариусы добавляют стабильности сделкам за счет того, что они берут на себя часть работы, которую обычно выполняют добросовестные участники делового оборота. Нотариус проверит документы, установит личность подписантов, проследит, чтобы в договоре были все существенные условия и стороны имели право заключать такую сделку.

Минусом нотариального заверения сделок является стоимость нотариальных действий. Она всегда больше, чем скачать форму договора в Интернете и нередко превышает стоимость юридических услуг по разработке договора у юристов.

Обязательно нотариально оформлять следующие сделки:

  • Доверенности, выдаваемые гражданами, а также на совершение сделок, подлежащих государственной регистрации;
  • Договор залога доли в ООО;
  • Договор залога для обеспечения нотариальной сделки;
  • Договор цессии (уступки права требования) или переводу долга по сделке, совершенной нотариально;
  • Договор ренты;
  • Завещание;
  • Согласие супруга, брачный договор, соглашение об уплате алиментов или разделе имущества;
  • Отчуждение долей в праве общей собственности на недвижимость;
  • Отчуждение долей в уставном капитале ООО;
  • Договор инвестиционного товарищества.

Если вышеуказанные сделки не удостоверить нотариально, то в суде их можно будет признать незаключенными. То есть их невозможно будет использовать для защиты своих интересов, они будут иметь декларативный характер.

2019   договорная работа