Подписка на блог

Customize in /user/extras/subscribe-sheet.tmpl.php.

Sample text.

Twitter, Facebook, VK, Telegram, Google Plus, LinkedIn, Odnoklassniki, Pinterest, РСС JSON Feed

Sample text.

20 заметок с тегом

недвижимость

Подводные камни стройки. Чек-лист проблем и решений

Немногие строители могут позволить себе юристов. Ещё реже идут к юристам заказчики. А бывает, что юрист вроде и есть, но мало чего понимает в строительном подряде.

Небольшие подрядные компании мыслят категориями бухгалтерии. Договор и акт — основание бухучёта. «Не просто же так нам заплатят». Бухгалтер скачивает из Интернета рыбу договора, вносит реквизиты и вуаля — организация заработала «в белую». Для таких коммерсантов договор как расписка за полученные деньги, только солиднее.

Когда возникает конфликт с клиентом, такой договор бессилен. Переговоры рано или поздно заходят в тупик и спор передают в суд. Расходы строителей и клиента кратно растут. По итогу проиграют все — клиент сорвал планы, подрядчик недополучил прибыль или получил, но не прибыль, а убытки.

Сегодня разберём, какие проблемы и как помогает решить хороший договор строительного подряда. Не для бухгалтерии, а для бизнеса. Если вы планируете стройку, проверьте, всё ли учли юристы подрядчика в проекте договора.

Подводных камней три: сроки, деньги и качество.

Подрядчик сорвал сроки

Проблемы

  1. Подписали договор, срок пошёл, а заказчик задерживает первый аванс. Строители засомневались в проекте и решили пока не начинать работу. Время работает против подрядчика;
  2. Строители не успевают:
  • из-за волокиты заказчика, но заказчик вину не признаёт;
  • по своей вине, но отвечать за это не хотят;
  • случился форс-мажор и непонятно, кто будет за это отвечать.

Решения

  1. Составьте график строительства. Этапы; сроки; документы или события, по которым будете видеть ход проекта.
  2. Распишите случаи задержки и их последствия. По умолчанию за просрочку отвечает подрядчик, если договор не снимает с него ответственность.

Примеры, когда виноват клиент:

  • не впустил строителей на объект;
  • не отдал проектную документацию;
  • просрочил платёж.

Примеры, когда виноваты строители:

  • не вовремя начали;
  • выбились из графика.

Примеры, когда не виноват ни клиент, ни подрядчик:

  • нашли трубопровод высокого давления, из-за чего строить на этом участке нельзя;
  • пришёл госстройнадзор и приостановил стройку;
  • чрезвычайное происшествие.
  1. Переписывайтесь. В письмах детально фиксируйте все события и замечания. Это поможет восстановить ход проекта в суде. Письма — хорошая зацепка для суда. Отправляйте письма по электронной почте, курьером или ценным письмом. Если переписывайтесь по электронной почте, пропишите юридическую силу таких писем в договоре. Плюс зафиксируйте всех контактных лиц (с адресами почты), которые будут общаться через Интернет.

Деньги

Проблемы

  1. Подрядчик выполнил работу, а заказчик не платит;
  2. Подрядчик раздувает бюджет стройки по ходу выполнения работ.

Решения

  1. Укажите, что цена договора твердая и увеличению не подлежит.
  2. Если подрядчику нужно выполнить дополнительные работы или докупить материалы, он обязан заранее уведомить об этом клиента и заключить дополнительные соглашение. Без этого может делать, что хочет, но за свой счёт.
  3. Если осметить проект «на берегу» до конца не получается, распишите основания, при которых цена договора изменится. Например, по результатам работ по фундаменту, если обнаружатся археологически значимые предметы. Или при колебаниях погоды. Или при определённом подорожании материалов.
  4. Штрафуйте заказчика за просрочку оплаты. Если не хотите, чтобы штраф можно было снизить в суде (ст. 333 Гражданского кодекса), укажите, что оплата до такой-то даты предполагает одну цену, а оплата после более поздней даты (укажите конкретно) предполагает другую цену. Подрядчик даёт клиенту скидку за соблюдение договора.
  5. Берите с заказчика банковскую гарантию. Просрочил оплату — за него заплатит банк. Подходит далеко не всем. В основном для больших проектов.
  6. Детально прорабатывайте результат в техническом задании. Это повысит шансы отбить возражения клиента про качество результата работ. Как раз, дошли до качества.

Качество

Проблемы

  1. Подрядчик выполнил работу, а заказчик пропал и не принимает результат;
  2. Заказчик считает работу некачественной и не хочет платить;
  3. Заказчик разрывает договор якобы из-за плохого результата и требует вернуть аванс;
  4. Заказчик по надуманным причинам нанимает «своего» стороннего подрядчика и требует оплатить его работу.

Решения

  1. Вводите промежуточную приемку. Приёмка отдельного этапа работ даёт подрядчику «несгораемую сумму» аванса. Это удобный инструмент управленческого и финансового учёта.
  2. Привязывайте оплату работ к сдаче, а не приемке результатов. В противном случае действует принцип «плачу, если захочу». Некоторые клиенты этим злоупотребляют.
  3. Детально прописывайте, какими документами будет подтверждаться приемка. Лучше всего предусмотреть формы актов в качестве приложения к договору строительного подряда.
  4. Укажите в договоре автоматическую приемку в отсутствие возражений на акт. Для этого установите срок, в течение которого заказчик принимает результаты работ по этапу. Ещё полезно указать, что срок приёмки не входит в общий срок проекта. Это дисциплинирует заказчика не затягивать с актами.
  5. Пропишите, в каких случаях заказчик вправе отказаться от приемки и что тогда делать. Лучше всего оформить это закрытым перечнем событий и действий.
  6. Наймите независимый технадзор и пропишите в договоре, что мнение экспертов о качестве результата работ будет иметь решающий вес в спорах о качестве. Подходит не всем, так как раздувает бюджет проекта.
  7. Если вы заказчик, позаботьтесь, чтобы договор не запрещал вам нанимать другую компанию для переделок за счет основного подрядчика.
  8. Если вы подрядчик, заблокируйте право заказчика привлекать сторонних подрядчиков для переделок за ваш счёт.

Резюме

  1. Договор строительного подряда не для бухгалтерии, а для понятной работы. С хорошим договором спор до суда не дойдёт.
  2. Переписывайтесь. Используйте телефонные разговоры только для мелких оперативных вопросов.
  3. Особое внимание уделите срокам, качеству и деньгам.

Ни квартиры, ни денег

Многие покупают квартиру с рук. Проверяют розетки, санузел, перепланировки, спрашивают про магазин, автобусную остановку и детсад около дома. Исходят из того, что юридическую чистоту проверил риелтор. Если не риелтор, то проверит ипотечный банк. Если не риелтор или банк, то проверит Росреестр (иначе зачем тогда он нужен?).

В 2% сделок случается беда. Новоселье, ремонт, новая мебель. Приходит повестка в суд. Судья забирает квартиру и присуждает вернуть деньги назад. Покупатель идёт с исполнительным листом к судебным приставам. После бумажной волокиты приставы разводят руками и закрывают дело. «Денег нет, но вы там держитесь».

В этой статье вы узнаете, как обжечься при покупке квартиры. Предупреждён — значит вооружён.

40 способов остаться без квартиры и денег

До сделки

1. Отдать задаток продавцу без договора и расписки. Продавец пропал.
2. Отдать задаток продавцу по договору. Продавец пропал. Судиться нет смысла — расходы на юристов съедят задаток.
3. Отдать задаток риелтору без договора и расписки. Риелтор пропал. А покупатель разводит руками — вообще не в курсе.
4. Отдать задаток риелтору по договору. Риелтор пропал. Судиться снова нет смысла — расходы на юристов съедят задаток.
5. Отдать деньги за квартиру без аккредитива, депозита нотариуса или банковской ячейки до госрегистрации. Продавец пропал, Росреестр отказал в регистрации, так как за день до подачи документов собственник сменился.
6. Рассчитываться за квартиру через банковскую ячейку. Сообщить риелтору или продавцу адрес банка, из которого будете везти деньги в банк с ячейкой. По дороге головорезы совершают разбой и отбирают деньги.

После сделки

7. Настоящий собственник отбирает квартиру через суд. Продавец оказался мошенником. Работал по поддельным документам.
8. Государство отбирает квартиру через суд. Прежние собственники неправильно оформили приватизацию — подделали документы.
9. Один из прежних собственников отбирает квартиру через суд. Он ничего не продавал, документы были подделаны.
10. Один из прежних квартирантов отбирает квартиру через суд. В момент приватизации у него незаконно забрали «прописку», чтобы лишить его права приватизации.
11. Один из прежних квартирантов отбирает квартиру через суд. Когда была приватизация, квартирант отбывал срок в колонии и не знал, что квартиру приватизировали и продали.
12. Один из прежних квартирантов отбирает квартиру через суд. Когда-то он вовсе не отказывался от приватизации квартиры, потому что был в беспамятстве. Все справки на руках.
13. Один из прежних квартирантов отбирает квартиру через суд. Когда-то он вовсе не отказывался от приватизации квартиры, его ввели в заблуждение мошенническим путём.
14. Один из прежних квартирантов отбирает квартиру через суд. Когда-то он вовсе не отказывался от приватизации квартиры, его подпись на отказе в приватизации подделана.
15. Родитель ребёнка — одного из прежних квартирантов, отбирает квартиру через суд. Когда приватизировали квартиру, ребёнка не включили в договор о приватизации без согласия родителя, усыновителя, опекуна или попечителя.
16. Один из прежних собственников отбирает квартиру через суд. Когда-то его вынудили продать квартиру по заниженной цене. Это кабальная сделка.
17. Директор организации, которая когда-то владела квартирой, отбирает квартиру через суд. Один из прошлых директоров продал квартиру за бесценок своей родственнице. Сделку не одобрил совет директоров.
18. Родитель ребёнка, которого выписали из квартиры до сделки, оспаривает сделку через суд. Ребёнка выписали незаконно, следовательно, его должны были указать в договоре купли-продажи как лицо, которое имеет право там дальше жить.
19. Наследник одного из прежних собственников отбирает квартиру через суд. Он — обязательный наследник, которого мошенническим путём оставили без положенного наследства.
20. Один из прежних собственников отбирает квартиру через суд, потому что с ним так и не расплатился его покупатель.
21. Один из прежних собственников отбирает квартиру через суд. Когда-то эту квартиру отобрали у него на основании решения суда. Но то решение суда удалось отменить. Теперь квартира вновь его.
22. Государство отбирает квартиру через суд. Один из прежних собственников подделал документы на наследство. На самом деле квартира выморочная и принадлежит государству.
23. Банк, который давал ипотеку одному из прежних собственников, отбирает квартиру через суд. Тот прежний собственник так и не вернул кредит, а Росреестр снял ипотеку из ЕГРН по поддельным документам. По документам банк до сих пор имеет право забрать квартиру. Он её и забирает.
24. Пожилой продавец оспаривает сделку и возвращает квартиру назад. Возрастные изменения не позволили ему до конца разобраться в сделке. На самом деле он не хотел продавать квартиру.
25. Продавец оспаривает сделку, потому что не мог до конца понимать, на что идёт. Продавец страдает хроническим алкоголизмом. Все справки на руках.
26. Продавец оспаривает сделку, потому что не мог до конца понимать, на что идёт. Продавец психически болен. На момент сделки выглядел относительно вменяемым. Но диагноз всё равно препятствовал продавать квартиру.
27. Прежний собственник отбирает квартиру через суд, потому что нынешний продавец получил квартиру по мнимой сделке. На самом деле у нынешнего продавца не было никакой квартиры.
28. Продавец отбирает квартиру назад через суд. Представитель продавца подписывал договор по отозванной доверенности. Ни в какие заграницы продавец не переезжал.
29. Один из прежних собственников отбирает квартиру через суд, так как вообще не продавал квартиру. Доверенность, по которой представитель якобы продал квартиру, была отозвана до госрегистрации.
30. Наследник продавца отбирает квартиру через суд, потому что квартиру продали после смерти собственника.
31. Продавец оспаривает сделку через суд, потому что продал квартиру в связи со сложными жизненными обстоятельствами. Поэтому и сильно занизил цену.
32. Продавец оспаривает сделку через суд, потому что в договоре купли-продажи не указали одно из людей, прописанных в квартире.
33. Скрытый супруг продавца отбирает квартиру через суд, потому что это было совместно нажитое имущество. То, что у продавца не было штампа в паспорте, никого не волнует, брак всё равно был.
34. Арбитражный управляющий оспаривает сделку, потому что продавец — банкрот.
35. Государство отбирает квартиру через суд, потому что прежний собственник не узаконил перепланировку. Дело дошло до изъятия квартиры. Квартиру продавать было нельзя.
36. Дом, в котором находится квартира, подлежит сносу по решению суда. Этот дом — самовольная постройка. На земельном участке, на котором построили четырёхэтажку, можно было строить не выше двух этажей.
37. Дом, в котором находится квартира, подлежит сносу по решению суда. Этот дом — самовольная постройка. На земельном участке, на котором построили дом, стоить было вообще нельзя.
38. Этаж, на котором стоит квартира, подлежит сносу. Этот этаж — самовольная постройка. Государство требует вернуть дом в первоначальное состояние.
39. Государство выкупает квартиру для государственных нужд. Ниже цены, которую заплатил покупатель.
40. Государство забирает квартиру под реновацию. Покупателя переселяют на окраину города. Квадратура та же, но рыночная цена и близко не стояла.

А как же риелтор?

Часто риелторы — не юристы. Скачали из Интернета рыбу договора, посмотрели правоустанавливающий документ продавца, сверили с паспортом и всё. Можно продавать.

Риелторы опасны конфликтом интересов. Если заморачиваться на все риски, то так никогда ничего не продашь. А это бизнес: надо платить аренду за офис, платить зарплаты, за рекламу объектов.

Некоторые из риелторов и вовсе пускаются во все тяжкие. Коррупция, подделка документов, мошенничество.

А как же банк?

С ипотекой надёжнее, но полностью полагаться на юристов банка напрасно. Это и человеческий фактор, и замыленный взгляд, и откровенная коррупция.

Ипотека для банка — запасной вариант. Кредит никуда не денется. Даже если квартиру отберут, а ипотеку — снимут, банк не останется без штанов. Он пойдёт в суд и взыщет деньги с заёмщика. Говорить потом «раз проморгали, вот и забирайте теперь эту квартиру» не получится.

А как же Росреестр?

Правовая экспертиза Росреестра — не панацея.

Во-первых, государство ни за что не отвечает. Просто ведёт реестр. Квартира № 1 Иванова, а квартира № 2 — Сидорова.

Во-вторых, запись в ЕГРН оспорима, то есть вы собственник, пока кто-либо не докажет в суде обратное. А ведь может и доказать. Как минимум 34 способа.

В-третьих, стандарты правовой экспертизы Росреестра недостаточны. Вы приносите в МФЦ договоры купли-продажи, паспорта, квитанцию об оплате госпошлины и плюс-минус всё. Как по этим документам можно что-то понять и остановить сделку?

Проверка юридической чистоты квартиры

Наймите юриста

Зачем. Юрист проверит документы продавца, пробьёт квартиру, продавца и риелтора по базам, подскажет безопасный способ рассчитаться с продавцом, поможет всё грамотно оформить.

Заключение по результатам проверки квартиры поможет отбиться в суде. Это весомое доказательство того, что вы — добросовестный приобретатель.

Сколько стоит. По Москве и области стоимость проверки юридической чистоты квартиры начинается от 25 000 рублей и заканчивается где-то на 400 000 рублей. Всё зависит от юриста и самой квартиры.

Моя проверка по Москве и области стоит 60 000 рублей. Сюда входит изыскание и проверка документов, подготовка заключения по результатам проверки, сопровождение сделки от начала до конца.

Пример правового заключения по результатам проверки. Сначала оценка рисков. Зелёный кружок — риска нет или он незначителен. Жёлтый кружок — средний риск. Скорее всего, его можно будет устранить правовыми средствами. Красный кружок это стоп-фактор. Риск, из-за которого квартиру покупать не стоит в принципе.
Потом идёт детальный обзор всех рисков. Заключение обычно занимает до 40 страниц. Исходные данные, источники проверки, выводы, оценка рисков, обзор рисков и пути их устранения, перечень проверенных документов. К заключению прикладываю анкету продавца, которую он заполняет собственноручно.

Если ещё не определились с квартирой, можно предварительно проверить несколько вариантов через экспресс-проверку. Я быстро получу документы, по которым будет понятно, какой из объектов наименее проблемный. Его тогда и закажете на полную проверку. Так вам не придётся тратить время и деньги на проверку заведомо проблемных квартир. Стоимость экспресс-проверки 6 000 рублей за три квартиры.

Записаться на консультацию

Идите к нотариусу

Зачем. Нотариус — дополнительный ревизор сделки. Он проверит часть рисков, подготовит договор, отправит документы в Росреестр. То есть вам с продавцом не придётся идти в МФЦ.

Благодаря нотариусу госрегистрация пройдёт за пять дней вместо обычных двух недель, если оформлять через МФЦ. Плюс это дополнительная гарантия, что не будет проблем с госрегистрацией.

Если нотариус что-то прошляпит и у вас отберут квартиру — нотариус всё компенсирует. Если у нотариуса не хватит денег, его подстрахует нотариальная палата вашего региона. Но нотариус отвечает только за те риски, которые он проверяет. А проверяет он не всё. Поэтому юрист на сделке всё равно нужен.

Сколько стоит. Тариф зависит от цены квартиры. Например, если квартира стоит 5 000 000 рублей, тариф нотариуса составит 15 000 рублей. Плюс несколько тысяч рублей за оформление договора.

Если, например, квартира стоит 30 000 000 рублей, нотариальное оформление обойдётся примерно в 50 000 рублей. Уточняйте тарифы у конкретного нотариуса.

Резюме

  1. Не рассчитывайте на риелтора, банк или Росреестр.
  2. Юридическая чистота квартиры — ответственность добросовестного покупателя.
  3. Наймите юриста.
  4. Оформите сделку нотариально.
2019   недвижимость   юридическая чистота

ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ ВНУТРИ КОМПАНИИ

В ряде случаев коммерсанты прибегают к покупке компании, в составе которой находится целевой объект недвижимости. Распространенными причинами данного решения является минимизация рисков оспаривания сделки купли-продажи в связи с возможным банкротством компании-продавца, а также необходимостью гибкого управления объектом недвижимости несколькими долевыми собственниками после покупки. Есть и другие причины, но для начала остановимся на второй.

Управление недвижимостью несколькими долевыми собственниками по определению таит в себе конфликтный потенциал. Однажды долевые собственники могут поссориться, из-за чего коммерческая деятельность по объекту может быть приостановлена, а то и вовсе прекращена. При этом у долевых собственников есть риск того, что один или несколько других долевых собственников решат продать свой объект третьему лицу, которое не будет заинтересовано в сохранении договоренностей о порядке пользования общим объектом недвижимости. В российском праве нет возможности заключить соглашение о порядке пользования объектом недвижимости, которое можно было бы зарегистрировать в ЕГРН и обязать последующих долевых собственников ему подчиняться.

Для решения данной проблемы используют корпоративные договоры, в которых можно гибко прописать условия использования объекта недвижимости, находящегося на балансе компании. Соответственно, продать такой объект недвижимости отдельному участнику общества не получится, разве что попытаться продать долю в уставном капитале общества. В результате такой продажи новый участник должен будет следовать условиям корпоративного договора, принятого ранее участниками.

ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРОВЕРКА КОМПАНИИ ПЕРЕД ПОКУПКОЙ

В ходе юридического сопровождения сделок с недвижимостью, когда приобретается компания, имеется своя специфика работы. Перед юристами стоит задача не только проверить юридическую чистоту объекта недвижимости, благонадежность продавца, но и провести комплексную юридическую проверку (Due Diligence) компании.

ЗАДАЧИ ПРИ ОСУЩЕСТВЛЕНИИ СДЕЛОК КУПЛИ-ПРОДАЖИ КОМПАНИИ

  1. Определить объект покупки, а также структурные элементы, которые в него входят;
  2. Закрепление заверений и гарантий продавца относительно компании, фиксация ответственности в случае несоответствия заверений действительности и в случае нарушения гарантий;
  3. Фиксация обязательств об эксклюзивности, запрет в течение срока осуществления сделки определенных действий с компанией, которые могут повлиять на стоимость компании или привести к срыву сделки;
  4. Определение и фиксация цены компании, а также факторов, которые могут влиять на цену;
  5. Структурирование схемы расчетов по сделке.

АЛГОРИТМ ПРИОБРЕТЕНИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ В СОСТАВЕ КОМПАНИИ

  1. Заключение соглашения о конфиденциальности;
  2. Заключение соглашения об эксклюзивности;
  3. Подготовка и подписание протокола о намерениях;
  4. Комплексная юридическая проверка компании;
  5. Подготовка документов для купли-продажи акций или долей в уставном капитале компании;
  6. Подписание договора купли-продажи и других документов;
  7. Расчеты по сделке.

ЦЕЛИ КОМПЛЕКСНОЙ ЮРИДИЧЕСКОЙ ПРОВЕРКИ КОМПАНИИ

Ниже представим общий перечень вопросов, которые необходимо исследовать для надлежащего проведения комплексной юридической проверки компании перед покупкой. Вопросы связаны с рисками покупателя, выявлением которых и занимаются юридические консультанты в ходе проверки.

  • Соблюдение законодательства в процессе учреждения компании;
  • Состав компании, обременения долей и внутренние корпоративные договоренности между участниками;
  • Вопросы управления компанией, структура;
  • Участие компании в составе других организаций;
  • Право собственности компании на активы;
  • Права на интеллектуальную собственность;
  • Регуляторные вопросы лицензирования, допусков и разрешений на осуществление деятельности;
  • Клиентская база компании;
  • Основные обязательства компании;
  • Кредиторская задолженность;
  • Вопросы страхования в отношении компании;
  • Соблюдение компанией трудового законодательства;
  • Вопросы охраны окружающей среды;
  • Судебные и административные разбирательства в отношении компании.

Комплексная юридическая проверка компании перед покупкой требует участия не только юридических консультантов, но также бухгалтеров, аудиторов и в ряде случаев технических специалистов.

Результатом комплексной проверки является заключение с обзором рисков и путях их минимизации. Главная задача — обеспечение прозрачности сделки и минимизация рисков покупателя, достижение цели сделки в виде завладения недвижимым имуществом.

КАК ИЗМЕНИТЬ ПЗЗ МОСКВЫ: ПОШАГОВОЕ РУКОВОДСТВО 2018

После принятия 28 марта 2017 года Правил землепользования и застройки города Москвы некоторые собственники земельных участков столкнулись с трудностями в ходе формирования или межевания. Одна из встречающихся трудностей — границы территориальных зон ПЗЗ пересекают земельный участок, что делает невозможным его образование (ст. 11.9 ЗК РФ).

Правила землепользования и застройки — динамичный документ, в который регулярно вносятся изменения. Инициаторами таких изменений могут быть и собственники земельных участков, чьи интересы нарушает данный документ. С момента принятия ПЗЗ данный документ стал основополагающим в вопросе разрешенного использования того или иного земельного участка. Поэтому зачастую без внесения соответствующих изменений в ПЗЗ получить разрешение на строительство не удастся.

Чтобы внести изменения в ПЗЗ из-за наложения территориальных зон, необходимо следовать следующему алгоритму.

Шаг 1. Подайте заявление в Городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы.

Заявление пишется на имя председателя комиссии. Обратите внимание, что адрес комиссии не Триумфальная площадь, дом 1, а нижеследующий:

125009, город Москва, Никитский переулок, дом 5, строение 6

Изложите в заявлении трудности, с которыми столкнулись вы или кадастровые инженеры в ходе межевания земельного участка. Приложите отказ в государственной регистрации и кадастровом учете Росреестра.

В качестве правового обоснования сошлитесь на часть 4 статьи 2, статьи 30 и 33 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статью 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

Укажите в заявлении контактные данные кадастровых инженеров, которые делают межевой план, от них может потребоваться более детальная информация по грядущему межеванию.

Шаг 2. Отслеживайте статус заявления. Телефон исполнителей + 7 (499) 766-21-14.

Шаг 3. Если ваше заявление будет удовлетворено, получите по почте Распоряжение Москомархитектуры о подготовке проекта внесения изменения в правила землепользования и застройки города Москвы.

Шаг 4. Дождитесь утверждения изменений в ПЗЗ. Это долго.

4.1. Москомархитектура направит распоряжение в Префектуру административного округа, в котором расположен ваш земельный участок.

4.2. Префектура назначит публичные слушания и примет (будем считать, что в вашем случае примет) протокол и заключение по результатам таких слушаний.

4.3. Префектура направит протокол и заключение по результатам публичных слушаний в Москомархитектуру.

4.4. Москомархитектура подготовит проект Постановления Правительства Москвы.

4.5. Проект постановления направят в Правовое управление Мэрии Москвы. Экспертиза в правовом управлении займет до 10 рабочих дней.

4.6. Проект постановления направят в Аналитическое управление Мэрии Москвы, которое назначит заседание Правительства Москвы.

4.7. На заседании Правительства Москвы будет приниматься решение об утверждении или отклонении проекта. Будем считать, что постановление принято.

4.8. Управлением информационных технологий опубликует новые ПЗЗ Москвы на сайте.

4.9. Новая редакция ПЗЗ направляется в Росреестр.

4.10. Можете вновь инициировать межевание земельного участка.

Процедура изменения ПЗЗ может занять больше года. Как видите, документ проходит длительную бюрократическую проработку, в состав которой входят публичные слушания, заседание комиссии и Правительства Москвы, скорость назначения которых предсказать крайне сложно.

2019   недвижимость   строительство

ВИНДИКАЦИЯ С РЕСТИТУЦИЕЙ

В юридической литературе и в ряде судебных решений указывают, что невозможно одновременно удовлетворить исковые требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикация) и применить последствия недействительности сделки (реституция).

Так было до принятия определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 09.10.2017 № 308-ЭС15-6280.

Суть дела: незадолго до банкротства одной компании директор продает в три раза дешевле рыночной цены три коттеджа своей родственнице. Когда арбитражный управляющий подал заявление об оспаривании данной сделки, родственница перепродает недвижимость другой компании по еще более низкой стоимости, чем приобрела сама.

В данном кейсе возник вопрос, возможно ли одновременно применить реституцию и потребовать от родственницы уплатить рыночную стоимость за приобретенные коттеджи и виндицировать коттеджи у конечного фактического собственника?

Судебная коллегия ответила на этот вопрос утвердительно.

Пусть родственница будет обязана заплатить рыночную стоимость коттеджей, а конечные собственники возвращают недвижимость изначальному собственнику (компании-должнику) в конкурсную массу. Кто первый исполнит решение суда, на том вопрос и будет закрыт.

Например, если родственница опередит конечного собственника в исполнении решения суда, то нынешний собственник таковым и останется, исполнительное производство в отношении виндикации будет прекращено. Такой сценарий исключит судебный спор по эвикции (ст. 461 ГК РФ) между родственницей и ее покупателем.

Если же родственница не будет спешить исполнять решение суда о применении последствий недействительной сделки, то право собственности на коттеджи будет принудительно возвращено в конкурсную массу судебными приставами-исполнителями в рамках исполнительного производства. В таком случае конечные собственники смогут потребовать от родственницы возместить понесенные в связи с утратой прав на объекты недвижимости убытки.

Таким образом, в рассматриваемом деле высшая судебная инстанция допустила одновременное применение реституции и виндикации. Пусть и реституции по нормам о несостоятельности (банкротстве).

ПОЧЕМУ ТАКОЙ ПОДХОД ОБЫЧНО НЕ РАБОТАЕТ

Если коротко, то виндикация недвижимости возможна лишь при условии, что фактический собственник владеет недвижимостью незаконно. Если в основе права собственности есть договор, то это уже законное основание для возникновения права собственности. И тогда варианта два:

О незаконности владения заявляет продавец по сделке, считая сделку, лежащую в основании права собственности ответчика, недействительной. В таком случае необходимо применять последствия недействительности сделки в виде реституции, о виндикации не идет и речи, поскольку истец вполне может заявить о недействительности сделки.

О незаконности владения заявляет лицо, не являющееся продавцом для нынешнего собственника. Скорее всего, такое лицо было ранее собственником в цепочке предыдущих сделок. Третье лицо не может оспаривать сделку, стороной которой оно не является, следовательно, необходимо заявлять о виндикации вещи, доказав, что изначально недвижимость выбыла от истца на основании недействительных сделок, из-за чего у первого продавца из цепочки уже не было правомочий на продажу недвижимости.

В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В подпункте первом пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры названы в качестве основания для возникновения гражданских прав и обязанностей.

При этом в отношении права собственности на недвижимое имущество действует презумпция (пункт 6 статьи 8.1. Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Если право собственности (и, соответственно, владение недвижимым имуществом) возникло в силу сделки (договора), соответственно, на законных основаниях, то отсутствует юридический состав, достаточный для заявления исковых требований об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикации) (Определение СКЭС от 09.06.2016 № 308-ЭС14-9028).

2019   недвижимость   победить в суде

НЕ ЗАНИЖАЙТЕ ЦЕНУ НЕДВИЖИМОСТИ

Так делают, чтобы уменьшить размер налога на доходы физических лиц, который придется заплатить продавцу после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. В договоре одна цена, а по факту покупатель передает продавцу большие деньги. Это опасно.

В случае истребования у вас права собственности на недвижимость, у вас возникнет право требовать возмещения убытков с вашего продавца. Так называемая эвикция (ст. 461 ГК РФ).

Проблема в том, что российские судьи чаще вместо требований о возмещении убытков используют реституцию (ст. 167 ГК РФ), то есть возвращают вам все, что было до заключения вами сделки. Это означает, что стоимость недвижимости, подлежащая возврату, будет оцениваться не по актуальной рыночной стоимости, а по той цене, что указана в вашем договоре купли-продажи.

Доказать в суде, что вы фактически передавали большую сумму, крайне трудно. Как правило, судьи не воспринимают такие аргументы и отказывают вернуть фактическую переплату, что выходит за рамки договорной цены.

Чтобы отразить возражения продавца, сообщите, что готовы купить данный объект недвижимости по более высокой цене, чтобы «чистыми» на руках продавца оставалась сумма, которую сейчас он просит указать в договоре.

Если вы видите, что продавец в вас сильно заинтересован, поставьте ультиматум, что подпишете договор исключительно по настоящей цене, занижать ее в документах не намерены.

ОТГОЛОСКИ ДЕВЯНОСТЫХ

В это трудно поверить, но в современной России до сих пор встречаются случаи продажи чужой недвижимости. Более того, перепродажи недвижимости несколько раз. Как это возможно?

БРОСОВАЯ ЦЕНА

Недобросовестные агенты или продавцы недвижимости ставят чрезвычайно низкую цену на объекты. Бывает, что такая продажа осуществляется фиктивными застройщиками, которые обещают построить дом в три раза дешевле рынка, при этом стоимость земельного участка включена в чек.

Фантастическая цена, но своего покупателя такие продавцы находят.

Почему-то интересанты таких сомнительных предложений подписывают договоры купли-продажи, в которых продавец не является собственником по выписке из ЕГРН. Часто мошенники обещают, что вот-вот на них перейдет право собственности, следовательно, и на покупателя.

ЖАДНОСТЬ

Покупатели бюджетной недвижимости экономят на всем, включая юридическую проверку сделки и приобретаемого объекта. Более того, часто покупатели готовы пренебречь и банковской ячейкой или аккредитивом, ведь платить за услуги банка придется именно им.

А ведь как минимум банковская ячейка или аккредитив позволяют пресечь махинацию, поскольку продавец не получит доступ к деньгам, пока банку не будет представлена выписка о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

АНТУРАЖ ДОВЕРИЯ

Недобросовестные застройщики вкладывают значительные средства для придания их продажам антуража успешности и надежности. Как правило, застройщики возят покупателя и демонстрируют чужие объекты недвижимости, организуют встречу в дорогом офисе, вкладываются в свой внешний вид.

Люди, которые интересуются бюджетными строительными работами и земельными участками, не всегда обладают достаточной правовой эрудицией и известной степени скепсисом, из-за чего подобный наносной антураж притупляет их бдительность и критическое мышление.

Для таких покупателей приобретение недвижимости — знаковое событие, которое чаще всего происходит один раз в жизни. Люди годами копят нужную сумму и готовятся морально к реализации долгожданной мечты. А когда горе-застройщики предлагают им ускорить процесс покупки доступной ценой, эмоции берут верх и люди готовы подписать все что угодно.

ДВОЙНЫЕ ПРОДАЖИ

Подобного рода мошенники готовы по нескольку раз перепродать земельный участок и проект будущего дома пока на одном конкретном участке не началось строительство (а оно не начнется никогда).

Встречаются ситуации, когда один застройщик умудряется четырежды продать один и тот же земельный участок. С юридической точки зрения это нельзя назвать продажей, поскольку стороны не идут в Росреестр регистрировать переход права собственности к покупателю.

Покупателю вручают договор купли-продажи и говорят, что с этого момента земельный участок принадлежит ему. Точно также поступают со вторым, третьим и четвертым покупателям. В ходе цепочки сделок аферист получает от каждого из потерпевших по 1-3 миллиона рублей (за земельный участок и строительство дома). Потом мошенник скрывается.

Незаконная схема всплывает в момент просрочки строительства. Люди начинают беспокоиться, почему строительство не начато или приостановлено. Как правило, такие застройщики нанимают строительную бригаду и не платят за их работу. Стройка начинается, бригада не получает аванс, работает в какое-то время на энтузиазме, пока не решает уйти с объекта, не получив аванса. Часто рабочие забирают в счет оплаты начатой работы немногочисленные материалы горе-заказчика.

На выходе мы получаем пустой земельный участок, пропавшего застройщика и несколько обманутых семей, лишившихся сбережений всей жизни.

Далее потерпевшие обращаются в правоохранительные органы, возбуждается уголовное дело по факту мошенничества в особо крупном размере, аферисты отправляются за решетку, однако украденные деньги получить не удается — их либо заблаговременно прячут, или в кратчайшие сроки растрачивают. Единственное, на что остается надеяться — получение части зарплаты осужденных, которую им будут выплачивать за работу в течение срока тюремного заключения. Этих денег не хватит, чтобы компенсировать причиненный ущерб.

ТЕХНИКА БЕЗОПАСНОСТИ

Всегда проверяйте недвижимость и продавца перед покупкой. Закажите услуги по юридическому сопровождению сделки с недвижимостью.
Используйте банковскую ячейку или аккредитив для расчета с продавцом.
Для дополнительной безопасности оформите сделку нотариально.
Установите контакт с собственником недвижимости, которую планируете приобрести.

БЕЗ ПЗЗ НИКУДА

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) относятся к документам градостроительного зонирования. Данный документ чаще всего разрабатывается к территориям поселений и городских округов.

Суть документа — определить правовой режим использования земельных участков. Какие объекты можно размещать на том или ином участке.

ПЗЗ по умолчанию утверждается представительным органом местного самоуправления. Бывают случаи, когда данные полномочия перераспределяют органам государственной власти субъекта.

В городах федерального значения утверждением и изменением ПЗЗ занимаются исполнительные органы государственной власти субъектов. Например, в Москве в изменении ПЗЗ задействованы как минимум Москомархитектура, Префектура, правое и аналитическое управления мэрии Москвы, Правительство Москвы.

Над ПЗЗ находится генеральный план поселения — документ территориального планирования. ПЗЗ не может ему противоречить, а в случае разногласий приоритет отдается генеральному плану.

Принятие ПЗЗ иногда создает проблемы для землепользователей. Бывают ситуации, когда граница территориальных зон ПЗЗ проходит по земельному участку, что делает невозможным его формирование и межевание. Собственникам земельных участков приходится обращаться в уполномоченный орган местного самоуправления или орган государственной власти субъекта Российской Федерации для изменения ПЗЗ. В Москве такой процесс может занять до года.

Более того, согласно судебной практике земельный участок не только не должен находиться одновременно в двух территориальных зонах по ПЗЗ, но в двух функциональных зонах по генеральному плану (Определение ВС РФ от 1 декабря 2016 г. № 56-АПГ16-28).

Сведения о границах территориальных зон (из ПЗЗ) должны вноситься в государственный кадастр недвижимости, а с начала 2017 года — и в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

С 11 января 2018 года обязательным приложением к ПЗЗ являются сведения о границах территориальных зон в системе координат ЕГРН. При их отсутствии с 1 января 2021 г. по общему правилу не допускается выдача разрешений на строительство.

ЕСЛИ ПЗЗ НЕ УТВЕРЖДЕНЫ

С начала 2018 года в отсутствие правил землепользования и застройки невозможны нижеследующие процедуры:

  • Определение вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в соответствии с проектом планировки территории;
  • Предоставление земельных участков для строительства из публичных земель;
  • Выдача разрешений на строительство;
  • Изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельных участков по так называемой «переходной» процедуре.
2019   недвижимость   строительство

НАЧАЛЬНАЯ ЦЕНА ИЛИ ЛУЧШЕЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Риелторы активно внедряют технологию продажи недвижимости «Начальная цена или лучшее предложение». Давайте разберемся, насколько данный подход безопасен и выгоден покупателю.

СУТЬ МЕТОДИКИ

Риелтор договаривается с продавцом недвижимости о продаже объекта. С продавцом фиксируется минимальная цена продажи, на которую он рассчитывает. Как правило, такая цена ниже рынка, потому что риелтор ее сбивает в ходе переговоров либо умышленно безуспешно не может длительное время продать объект по стандартной методике, из-за чего продавец приходит в отчаяние и снижает цену.

Наценка от минимальной цены либо полностью уходит риелтору в качестве агентского вознаграждения, либо делится с продавцом в какой-то пропорции. Встречаются и риелторы, которые наценку от минимальной цены честно отдают продавцу, получая комиссию от покупателей.

Риелтор размещает объявления о продаже объекта. Кто-то ограничивается сайтами-каталогами (Циан, Дмир, Авито), кто-то дополнительно использует «лист-объект» (расклеивает объявления на столбах и заборах). Если объект дорогостоящий, риелтор даже может снять продающее видео и сделать отдельный сайт, чтобы дать на него рекламу.

В объявлениях риелтор указывает начальную стоимость с припиской «или лучшее предложение». В объявлении указывается дата продажи (завершение показов).

На объявления отзываются потенциальные покупатели, заинтересованные купить объект по начальной стоимости из объявления. Риелтор отвечает: «У нас уже есть заявка от покупателя, который готов доплатить миллион рублей к начальной стоимости. Если у вас есть более интересное предложение, мы готовы показать объект».

Заинтересованный покупатель понимает, что начальная цена плюс миллион это все равно выгодно и получается ниже рыночной стоимости объекта. Человек делает встречное предложение: начальная цена плюс один миллион сто тысяч рублей.

Риелтор показывает объект, покупатель в восторге, ведь у него есть шанс вот-вот приобрести желанную недвижимость по выгодной цене. Стороны расходятся в ожидании даты продажи.

Спустя день риелтор сообщает заинтересованному претенденту, что якобы нашелся новый потенциальный покупатель, который предложил начальную цену плюс полтора миллиона сверху. Ставки растут, подогревается ажиотаж. Претендент накидывает к начальной цене ещё какую-то сумму.

Через день риелтор вновь берется за телефон и благодаря повторению такой нехитрой манипуляции получает от одного из заинтересованных потенциальных покупателей предложение, равное рыночной стоимости объекта, а порой и превышающее ее.

ПРЕИМУЩЕСТВА ТЕХНОЛОГИИ

Риелторы заверяют, что такая методика продажи недвижимости выгодна всем.

Преимущества для продавца:

  • Быстрая продажа недвижимости на падающем рынке.
  • Планирование финансов за счет зафиксированной даты сделки.
  • «Специализированный комплексный рекламный маркетинг» (цитата одного из сайтов по продаже офисной недвижимости).

Преимущества для покупателя:

  • Выгодная цена, равная рыночной стоимости или даже ниже. Никаких «хотелок» собственника. Цену устанавливает сам покупатель.
  • Планирование жизни за счет зафиксированной даты сделки.
  • Безопасность сделки, так как юридическую чистоту объекта и продавца в ходе конкурса проверят другие потенциальные покупатели.

Давайте по порядку разберем каждое из преимуществ.

МИФЫ ТЕХНОЛОГИИ «НАЧАЛЬНАЯ ЦЕНА ИЛИ ЛУЧШЕЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ»

Миф 1: продавец может быстро продать недвижимость на падающем рынке.

Чтобы быстро продать недвижимость на падающем рынке, достаточно снизить стоимость объекта. Чем ниже стоимость, тем выше спрос. Это элементарный экономический постулат.

Методика «Начальная цена или лучшее предложение», напротив, может затруднить продажу объекта, поскольку мы не знаем, до какой планки риелтор будет искусственно поднимать цену на столь непрозрачном ценовом конкурсе. Если аппетиты риелтора будут высоки, ничто не помешает ему распугать потенциальных покупателей чрезмерной ценой и закрыть торги, чтобы запустить их вновь в расчете на более удачный клев.

Миф 2: планирование жизни и финансов для продавца и покупателя.

Как следует из Мифа 1, не факт, что объект будет продан за один раунд торгов. Есть вероятность, что риелтору не понравится их исход, из-за чего агент запустит продажи вновь.

Также риелторы умалчивают о том, что проверка юридической чистоты объекта недвижимости и предоставление всего пакета документов юристам по недвижимости возможны лишь после завершения торгов, то есть в тот самый день сделки. Это логично, ведь до дня сделки риелтор будет все еще принимать предложения цен, соответственно, нет смысла раскрывать документы потенциальному покупателю, так как его может обойти другой.

Полноценное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью может занять не один месяц. Это связано не только с нерасторопностью продавцов и их риелторов в ходе сбора документов, но и административными регламентами при изыскании архивных документов.

Миф 3: «специализированный комплексный рекламный маркетинг».

Видимо, под этим высокопарным выражением кроется та самая манипулятивная технология, которую мы разбираем.

Во всем остальном это все те же газеты, каталоги, сайты, столбы и заборы…

Миф 4: выгодная цена, равная или ниже рыночной стоимости.

Пожалуй, единственное, на что может рассчитывать покупатель таких объектов, так это на то, что цена будет не ниже минимальной цены, о которой договорились продавец и риелтор. То есть не ниже тех самых «хотелок», от которых якобы пытаются спасти покупателя риелторы.

Минимальная цена продажи (не путайте с начальной ценой, указанной в объявлениях) может быть вполне равна рыночной стоимости объекта недвижимости.

Поскольку наценку к минимальной цене (или её часть) риелтор согласно договоренностям с продавцом забирает себе, рассчитывать на выгодную цену вряд ли приходится.

Миф 5: безопасность сделки.

Риелторы заверяют, что эта технология позволяет обеспечить максимальную безопасность, поскольку за объект соревнуется сразу несколько потенциальных покупателей, каждый из которых до направления своего ценового предложения проверит юридическую чистоту объекта.

Во-первых, как мы поняли из Мифа 2, документы на объект до завершения торгов никто предоставлять не собирается, а тем более начинать скрупулезный сбор недостающих документов, которые требуют юристы по недвижимости, сопровождающие сделку.

Во-вторых, о существовании других заинтересованных потенциальных покупателях каждый отдельный покупатель знает лишь со слов риелтора. Вполне может быть, что в реальности никаких конкурентов за объект нет, ажиотаж создается искусственно. Даже если бы иные претенденты были, это никак не снижает риски покупки объекта.

ПРОТИВОДЕЙСТВИЕ МЕТОДИКЕ

Чтобы выгодно купить недвижимость по технологии «Начальная цена или лучшее предложение» нужно придерживаться тех же правил, которым стоит следовать в казино:

  • Сохранять холодный рассудок;
  • Не поддаваться алчности.
  • Заступая в ценовую гонку, нужно твердо определить максимальную цену, которую вы готовы отдать за объект.
  • Необходимо определить хотя бы примерную рыночную стоимость аналогичной недвижимости.

Когда начнутся звонки от риелтора с печальными новостями о том, что нашлись более сильные конкуренты, сообщить агенту, что ваше предложение является окончательным до завершения приема заявок. Возможно, что в день сделки вам вновь позвонит риелтор и сообщит, что более сильные конкуренты в последний момент передумали, ваше предложение самое выгодное.

Наймите юристов по недвижимости для комплексной юридической проверки объекта и сопровождения сделки. Чаще всего дисконт на недвижимость таит под собой риски. К тому же, если риелтор не чурается использовать манипулятивные техники продаж, вполне вероятно, что он со спокойной душой готов утаить от вас критические недочеты в документации, выявить которые без профессионалов бывает крайне трудно.

ТЯЖКОЕ БРЕМЯ

Недобросовестность в виндикации доказывает истец. Добросовестность приобретателя предполагается.

Начнем с понятия «виндикация». Виндикация означает истребование своего имущества из чужого незаконного владения. Это статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, одна из самых коротких и одновременно с этим содержательных статей.

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Данная статья дает в руки собственнику иск, по которому он сможет вернуть свое имущество. В том числе и недвижимость. Чаще всего к данному инструменту обращаются, чтобы вернуть безосновательно утраченное право собственности на недвижимое имущество.

Например, когда подделывают договор, по которому право собственности «уходит» к злоумышленникам. Или менее криминальные случаи: право собственности отчуждено по сделке с превышением полномочий, когда нарушена процедура публичных торгов в ходе приватизации.

Виндикационный иск на бытовом языке звучит так: «Уважаемый суд, верни мне мою вещь, она незаконно находится у ответчика». И суд своим решением истребует вещь из чужого владения к собственнику.

ДОБРОСОВЕСТНЫЙ ПРИОБРЕТАТЕЛЬ

Одновременно с виндикационным иском законодатель предусмотрел защиту для тех собственников, кто добросовестно купил чужую вещь, не зная, что продавец лишен полномочий на ее продажу. Такие собственники именуются добросовестными приобретателями и забрать у них вещь нельзя (ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Но есть два исключения: вещь была утеряна (и в последующем продана третьими лицами) или выбыла помимо воли «из рук» собственника.

Чтобы разобраться, является ли ответчик по виндикационному иску добросовестным приобретателем или нет, судьи требовали от ответчиков представить доказательства добросовестности. Доказательствами добросовестности приобретения недвижимости, например, являются документы и иные источники, которые показывают, что покупатель предпринял все разумные и зависящие от него меры по проверке юридической чистоты объекта. Это и выписки, и справки, и заключения оценщиков, разного рода экспертизы, переписка с продавцом.

Но всех этих мер чаще всего оказывалось мало. Доказать добросовестность приобретения недвижимости в российских судах крайне сложно. Именно поэтому судебная практика шла по пути повального удовлетворения виндикационных исков.

Справедливости ради следует заметить, что на деле мало кто из покупателей проводил серьезную проверку недвижимости перед покупкой. Именно поэтому защититься 302 статьей кодекса было крайне сложно.

ТЯЖКОЕ БРЕМЯ ДОКАЗЫВАНИЯ

То, кто должен доказывать факты по тому или иному иску, в юриспруденции называется «бремя доказывания».

Как мы видим, правоприменительная практика виндикационных исков обязывала ответчиков (покупателей) доказывать, что приобретенная ими недвижимость на момент покупки была юридически чиста, продавец имел все полномочия (правовые основания) для отчуждения права собственности на объект. Правовым основанием такого подхода был пункт 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Так было до принятия Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Пункт 1 документа устанавливает презумпцию добросовестности:

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Как мы видим, Пленум Верховного Суда РФ развернул правовой подход в доказывании на 360 градусов. Теперь тяжкое бремя доказывания недобросовестности приобретателя возложено на истца по виндикационному иску, а не ответчика. Такой подход, безусловно, стоит на страже делового оборота, укрепляет право собственности, ведь доказать недобросовестность не менее сложно, чем приобретателю доказать свою добросовестность.

Данное Постановление уравновесило шансы на победу обоих сторон в делах об истребовании из чужого незаконного владения. Если имущество не было утеряно или похищено, у покупателя недвижимость есть возможность отстоять свое право собственности в суде.

2019   недвижимость   победить в суде
Ранее Ctrl + ↓