Подписка на блог

Customize in /user/extras/subscribe-sheet.tmpl.php.

Sample text.

Twitter, Facebook, VK, Telegram, Google Plus, LinkedIn, Odnoklassniki, Pinterest, РСС JSON Feed

Sample text.

5 заметок с тегом

победить в суде

ВИНДИКАЦИЯ С РЕСТИТУЦИЕЙ

В юридической литературе и в ряде судебных решений указывают, что невозможно одновременно удовлетворить исковые требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикация) и применить последствия недействительности сделки (реституция).

Так было до принятия определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 09.10.2017 № 308-ЭС15-6280.

Суть дела: незадолго до банкротства одной компании директор продает в три раза дешевле рыночной цены три коттеджа своей родственнице. Когда арбитражный управляющий подал заявление об оспаривании данной сделки, родственница перепродает недвижимость другой компании по еще более низкой стоимости, чем приобрела сама.

В данном кейсе возник вопрос, возможно ли одновременно применить реституцию и потребовать от родственницы уплатить рыночную стоимость за приобретенные коттеджи и виндицировать коттеджи у конечного фактического собственника?

Судебная коллегия ответила на этот вопрос утвердительно.

Пусть родственница будет обязана заплатить рыночную стоимость коттеджей, а конечные собственники возвращают недвижимость изначальному собственнику (компании-должнику) в конкурсную массу. Кто первый исполнит решение суда, на том вопрос и будет закрыт.

Например, если родственница опередит конечного собственника в исполнении решения суда, то нынешний собственник таковым и останется, исполнительное производство в отношении виндикации будет прекращено. Такой сценарий исключит судебный спор по эвикции (ст. 461 ГК РФ) между родственницей и ее покупателем.

Если же родственница не будет спешить исполнять решение суда о применении последствий недействительной сделки, то право собственности на коттеджи будет принудительно возвращено в конкурсную массу судебными приставами-исполнителями в рамках исполнительного производства. В таком случае конечные собственники смогут потребовать от родственницы возместить понесенные в связи с утратой прав на объекты недвижимости убытки.

Таким образом, в рассматриваемом деле высшая судебная инстанция допустила одновременное применение реституции и виндикации. Пусть и реституции по нормам о несостоятельности (банкротстве).

ПОЧЕМУ ТАКОЙ ПОДХОД ОБЫЧНО НЕ РАБОТАЕТ

Если коротко, то виндикация недвижимости возможна лишь при условии, что фактический собственник владеет недвижимостью незаконно. Если в основе права собственности есть договор, то это уже законное основание для возникновения права собственности. И тогда варианта два:

О незаконности владения заявляет продавец по сделке, считая сделку, лежащую в основании права собственности ответчика, недействительной. В таком случае необходимо применять последствия недействительности сделки в виде реституции, о виндикации не идет и речи, поскольку истец вполне может заявить о недействительности сделки.

О незаконности владения заявляет лицо, не являющееся продавцом для нынешнего собственника. Скорее всего, такое лицо было ранее собственником в цепочке предыдущих сделок. Третье лицо не может оспаривать сделку, стороной которой оно не является, следовательно, необходимо заявлять о виндикации вещи, доказав, что изначально недвижимость выбыла от истца на основании недействительных сделок, из-за чего у первого продавца из цепочки уже не было правомочий на продажу недвижимости.

В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В подпункте первом пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры названы в качестве основания для возникновения гражданских прав и обязанностей.

При этом в отношении права собственности на недвижимое имущество действует презумпция (пункт 6 статьи 8.1. Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Если право собственности (и, соответственно, владение недвижимым имуществом) возникло в силу сделки (договора), соответственно, на законных основаниях, то отсутствует юридический состав, достаточный для заявления исковых требований об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикации) (Определение СКЭС от 09.06.2016 № 308-ЭС14-9028).

2019   недвижимость   победить в суде

НОВОЕ ВИДЕНИЕ СРОКОВ ИСКОВОЙ ДАВНОСТИ

В российском праве срок исковой давности начинает течь при наличии совокупности двух элементов: (i) потерпевший знает или должен знать о нарушении своего права и (ii) известна личность нарушителя. В 2018 году Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации приняла судебный акт, который дает основания полагать, что появился еще один, третий элемент, наличие которого обязательно для начала отсчета срока исковой давности.

Речь идет о нашумевшем в юридическом сообществе определении Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 29.01.2018 № 310-ЭС17-13555.

Судьи экономколлегии фактически указали, что начало срока исковой давности идет не с момента, когда о правонарушении узнал потерпевший, а с момента, когда в результате правонарушения у этого лица материализовались убытки. То есть когда стало возможно определить убытки и рассчитать их размер.

По общему правилу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации начало течения срока исковой давности зависит, прежде всего, от того, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Следовательно, для правильного определения начала течения срока исковой давности необходимо, в том числе определить, какое именно право обращающегося за судебной защитой лица нарушено в том или ином случае.

Моменты получения истцом (заявителем) информации об определенных действиях ответчика и о нарушении этими действиями его прав могут не совпадать. При таком несовпадении исковая давность исчисляется со дня осведомленности истца (заявителя) о негативных для него последствиях, вызванных поведением нарушителя.
Мы надеемся, что данный правовой подход не получит широкого распространения, так как он является дискуссионным и имеет негативные последствия для оборота. Такой подход создает дополнительную (и без того немалую) неопределенность в вопросах исчисления сроков исковой давности, когда правила их исчисления основаны на «субъективном» критерии, то есть когда исчисление срока ставится в зависимость от осведомленности потерпевшего.

2019   победить в суде

ДЬЯВОЛ В ДЕТАЛЯХ

Некоторые люди критикуют закон, говорят, что правовая система никуда не годится, права человека практически невозможно защитить. Виновником этого явления одни находят в политике, другие — в судьях, третьи — в законе.

Если мы посмотрим на нормы отечественного гражданского законодательства, то их по праву можно считать рабочими и в чем-то даже более прогрессивными, чем в масштабах зарубежного опыта.

НЕПОДЪЕМНОЕ ДОКАЗЫВАНИЕ

Проблема законов в их применении. Во-первых, чтобы закон применить, требуется его правильно толковать. Во-вторых, чтобы доказать в суде свою правоту, часто требуется доказать недоказуемое.

Проблема толкования закона приводит к тому, что по одному и тому же спору можно встретить две противоположных позиций судей. Хорошо, если по вопросу высказывались судьи Конституционного или Верховного судов, тогда нижестоящие суды с большей вероятностью вынесут предсказуемое решение.

Проблемы доказывания приводят к тому, что на свободе разгуливают откровенные преступники, доказать умысел которых практически невозможно с учетом требований уголовного кодекса.

В гражданских делах проблемы доказывания приводят к тому, что сильная сторона (с точки зрения закона) проигрывает слабой стороне (с точки зрения доказанных или недоказанных фактов). Иногда случаются судебные споры, где судьи встают на сторону участника процесса, чьи права нарушены, но чему не было представлено достаточного количества доказательств. Пробелы в доказательствах компенсируются судейским патернализмом, особенно когда речь заходит о социально незащищенных представителях общества.

Поэтому не стоит удивляться, когда бытовая смекалка и чувство справедливости предвещают вам победу в суде, а юрист заверяет, что дело обречено на провал. В таких случаях юристы не пессимисты, а реалисты, которые знают, что дьявол кроется в деталях, никакой, даже самый справедливый закон не позволит отстоять позицию в суде, если для этого критически недостает доказательств.

2019   победить в суде   читать закон между строк

ТЯЖКОЕ БРЕМЯ

Недобросовестность в виндикации доказывает истец. Добросовестность приобретателя предполагается.

Начнем с понятия «виндикация». Виндикация означает истребование своего имущества из чужого незаконного владения. Это статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, одна из самых коротких и одновременно с этим содержательных статей.

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Данная статья дает в руки собственнику иск, по которому он сможет вернуть свое имущество. В том числе и недвижимость. Чаще всего к данному инструменту обращаются, чтобы вернуть безосновательно утраченное право собственности на недвижимое имущество.

Например, когда подделывают договор, по которому право собственности «уходит» к злоумышленникам. Или менее криминальные случаи: право собственности отчуждено по сделке с превышением полномочий, когда нарушена процедура публичных торгов в ходе приватизации.

Виндикационный иск на бытовом языке звучит так: «Уважаемый суд, верни мне мою вещь, она незаконно находится у ответчика». И суд своим решением истребует вещь из чужого владения к собственнику.

ДОБРОСОВЕСТНЫЙ ПРИОБРЕТАТЕЛЬ

Одновременно с виндикационным иском законодатель предусмотрел защиту для тех собственников, кто добросовестно купил чужую вещь, не зная, что продавец лишен полномочий на ее продажу. Такие собственники именуются добросовестными приобретателями и забрать у них вещь нельзя (ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Но есть два исключения: вещь была утеряна (и в последующем продана третьими лицами) или выбыла помимо воли «из рук» собственника.

Чтобы разобраться, является ли ответчик по виндикационному иску добросовестным приобретателем или нет, судьи требовали от ответчиков представить доказательства добросовестности. Доказательствами добросовестности приобретения недвижимости, например, являются документы и иные источники, которые показывают, что покупатель предпринял все разумные и зависящие от него меры по проверке юридической чистоты объекта. Это и выписки, и справки, и заключения оценщиков, разного рода экспертизы, переписка с продавцом.

Но всех этих мер чаще всего оказывалось мало. Доказать добросовестность приобретения недвижимости в российских судах крайне сложно. Именно поэтому судебная практика шла по пути повального удовлетворения виндикационных исков.

Справедливости ради следует заметить, что на деле мало кто из покупателей проводил серьезную проверку недвижимости перед покупкой. Именно поэтому защититься 302 статьей кодекса было крайне сложно.

ТЯЖКОЕ БРЕМЯ ДОКАЗЫВАНИЯ

То, кто должен доказывать факты по тому или иному иску, в юриспруденции называется «бремя доказывания».

Как мы видим, правоприменительная практика виндикационных исков обязывала ответчиков (покупателей) доказывать, что приобретенная ими недвижимость на момент покупки была юридически чиста, продавец имел все полномочия (правовые основания) для отчуждения права собственности на объект. Правовым основанием такого подхода был пункт 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Так было до принятия Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Пункт 1 документа устанавливает презумпцию добросовестности:

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Как мы видим, Пленум Верховного Суда РФ развернул правовой подход в доказывании на 360 градусов. Теперь тяжкое бремя доказывания недобросовестности приобретателя возложено на истца по виндикационному иску, а не ответчика. Такой подход, безусловно, стоит на страже делового оборота, укрепляет право собственности, ведь доказать недобросовестность не менее сложно, чем приобретателю доказать свою добросовестность.

Данное Постановление уравновесило шансы на победу обоих сторон в делах об истребовании из чужого незаконного владения. Если имущество не было утеряно или похищено, у покупателя недвижимость есть возможность отстоять свое право собственности в суде.

2019   недвижимость   победить в суде

ОТСУДИЛИ КВАРТИРУ ПОСЛЕ ПОКУПКИ

Поговорим о последствиях, а не причинах. Почему отсудили квартиру, насколько это законно, какие аргументы позволяют покупателям отстоять недвижимость, мы рассмотрим позднее.

Прошлый собственник подал к покупателю виндикационный иск, который был удовлетворен судом. Скорее всего, в цепочке сделок обнаружилась подделка документов, недействительность или нарушена процедура приватизации.

Неприятная особенность виндикационных исков в том, что истец получает квартиру, а ответчик не получает назад уплаченные за нее деньги. Это справедливо, так как истец по виндикационному иску не продавал квартиру. В противном случае он бы подал иск о признании договора купли-продажи недействительным.

Истец не возвращает деньги, поскольку он их не получал: ни от ответчика, ни от предыдущих собственников. Даже если по бумагам значится обратное. В случаях, когда суд удовлетворяет иск, в бумагах, по которым право собственности ушло от «настоящего» (первоначального) собственника, имеется критические изъяны. Как правило, речь идет о подделке подписей или отсутствия полномочий, психического здоровья на совершение продажи.

Квартиры больше нет, а деньги никто не вернул. К тому же, пока квартира находилась в вашей собственности, включая период, пока шли суды, вы сделали в ней дорогостоящий ремонт, который фактически просто так отошел какому-то другому человеку или компании. Что делать?

ЧТО ДЕЛАТЬ ПРИ УТРАТЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА КВАРТИРУ

Необходимо предъявить два иска. Первый к вашему продавцу, второй — к отнявшему право собственности лицу.

Потребуйте от продавца возместить вам все убытки. Это и стоимость квартиры, и вознаграждение риелтора, и государственная пошлина Росреестра, и судебные расходы на юристов. Закон на вашей стороне (ст. 461 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Потребуйте от победившего «настоящего» собственника компенсировать вам стоимость неотделимых улучшений, которые вы произвели в квартире. Для подтверждения размера компенсации потребуется собрать все чеки, накладные, договоры и акты с ремонтными подрядчиками, транспортными компаниями и строительными магазинами. Закон на вашей стороне (ст. 303 ГК РФ).
Иски можно подавать одновременно или последовательно. Иск о компенсации стоимости неотделимых улучшений можно заявить в виде встречного иска в ходе судебного разбирательства об истребовании у вас квартиры (виндикационного иска).

Как правило, когда вы утрачиваете право собственности по вине предыдущих собственников (продавца и его продавцов), имеет место мошенничество. Если это так и в вашей ситуации, напишите заявление в полицию по факту совершения преступления по ч. 4 ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации. С первого раза уголовное дело могут не возбудить, придется обжаловать отказы в прокуратуре или в суде.

Главной проблемой покупателей, утративших право собственности на квартиру, является реальное взыскание денег с продавца и победившего суд истца. Квартира-то никуда не делась и отошла к своему законному владельцу, а уплаченные за неё деньги чаще всего прячут или растрачивают.

В результате обманутым покупателям приходится годами (и даже десятилетиями) безуспешно преследовать продавца и «настоящего» собственника в рамках исполнительных производств, которые то и дело судебные приставы-исполнители прекращают за невозможностью исполнения.

2019   недвижимость   победить в суде   юридическая чистота