Подписка на блог

Customize in /user/extras/subscribe-sheet.tmpl.php.

Sample text.

Twitter, Facebook, VK, Telegram, Google Plus, LinkedIn, Odnoklassniki, Pinterest, РСС JSON Feed

Sample text.

4 заметки с тегом

строительство

Подводные камни стройки. Чек-лист проблем и решений

Немногие строители могут позволить себе юристов. Ещё реже идут к юристам заказчики. А бывает, что юрист вроде и есть, но мало чего понимает в строительном подряде.

Небольшие подрядные компании мыслят категориями бухгалтерии. Договор и акт — основание бухучёта. «Не просто же так нам заплатят». Бухгалтер скачивает из Интернета рыбу договора, вносит реквизиты и вуаля — организация заработала «в белую». Для таких коммерсантов договор как расписка за полученные деньги, только солиднее.

Когда возникает конфликт с клиентом, такой договор бессилен. Переговоры рано или поздно заходят в тупик и спор передают в суд. Расходы строителей и клиента кратно растут. По итогу проиграют все — клиент сорвал планы, подрядчик недополучил прибыль или получил, но не прибыль, а убытки.

Сегодня разберём, какие проблемы и как помогает решить хороший договор строительного подряда. Не для бухгалтерии, а для бизнеса. Если вы планируете стройку, проверьте, всё ли учли юристы подрядчика в проекте договора.

Подводных камней три: сроки, деньги и качество.

Подрядчик сорвал сроки

Проблемы

  1. Подписали договор, срок пошёл, а заказчик задерживает первый аванс. Строители засомневались в проекте и решили пока не начинать работу. Время работает против подрядчика;
  2. Строители не успевают:
  • из-за волокиты заказчика, но заказчик вину не признаёт;
  • по своей вине, но отвечать за это не хотят;
  • случился форс-мажор и непонятно, кто будет за это отвечать.

Решения

  1. Составьте график строительства. Этапы; сроки; документы или события, по которым будете видеть ход проекта.
  2. Распишите случаи задержки и их последствия. По умолчанию за просрочку отвечает подрядчик, если договор не снимает с него ответственность.

Примеры, когда виноват клиент:

  • не впустил строителей на объект;
  • не отдал проектную документацию;
  • просрочил платёж.

Примеры, когда виноваты строители:

  • не вовремя начали;
  • выбились из графика.

Примеры, когда не виноват ни клиент, ни подрядчик:

  • нашли трубопровод высокого давления, из-за чего строить на этом участке нельзя;
  • пришёл госстройнадзор и приостановил стройку;
  • чрезвычайное происшествие.
  1. Переписывайтесь. В письмах детально фиксируйте все события и замечания. Это поможет восстановить ход проекта в суде. Письма — хорошая зацепка для суда. Отправляйте письма по электронной почте, курьером или ценным письмом. Если переписывайтесь по электронной почте, пропишите юридическую силу таких писем в договоре. Плюс зафиксируйте всех контактных лиц (с адресами почты), которые будут общаться через Интернет.

Деньги

Проблемы

  1. Подрядчик выполнил работу, а заказчик не платит;
  2. Подрядчик раздувает бюджет стройки по ходу выполнения работ.

Решения

  1. Укажите, что цена договора твердая и увеличению не подлежит.
  2. Если подрядчику нужно выполнить дополнительные работы или докупить материалы, он обязан заранее уведомить об этом клиента и заключить дополнительные соглашение. Без этого может делать, что хочет, но за свой счёт.
  3. Если осметить проект «на берегу» до конца не получается, распишите основания, при которых цена договора изменится. Например, по результатам работ по фундаменту, если обнаружатся археологически значимые предметы. Или при колебаниях погоды. Или при определённом подорожании материалов.
  4. Штрафуйте заказчика за просрочку оплаты. Если не хотите, чтобы штраф можно было снизить в суде (ст. 333 Гражданского кодекса), укажите, что оплата до такой-то даты предполагает одну цену, а оплата после более поздней даты (укажите конкретно) предполагает другую цену. Подрядчик даёт клиенту скидку за соблюдение договора.
  5. Берите с заказчика банковскую гарантию. Просрочил оплату — за него заплатит банк. Подходит далеко не всем. В основном для больших проектов.
  6. Детально прорабатывайте результат в техническом задании. Это повысит шансы отбить возражения клиента про качество результата работ. Как раз, дошли до качества.

Качество

Проблемы

  1. Подрядчик выполнил работу, а заказчик пропал и не принимает результат;
  2. Заказчик считает работу некачественной и не хочет платить;
  3. Заказчик разрывает договор якобы из-за плохого результата и требует вернуть аванс;
  4. Заказчик по надуманным причинам нанимает «своего» стороннего подрядчика и требует оплатить его работу.

Решения

  1. Вводите промежуточную приемку. Приёмка отдельного этапа работ даёт подрядчику «несгораемую сумму» аванса. Это удобный инструмент управленческого и финансового учёта.
  2. Привязывайте оплату работ к сдаче, а не приемке результатов. В противном случае действует принцип «плачу, если захочу». Некоторые клиенты этим злоупотребляют.
  3. Детально прописывайте, какими документами будет подтверждаться приемка. Лучше всего предусмотреть формы актов в качестве приложения к договору строительного подряда.
  4. Укажите в договоре автоматическую приемку в отсутствие возражений на акт. Для этого установите срок, в течение которого заказчик принимает результаты работ по этапу. Ещё полезно указать, что срок приёмки не входит в общий срок проекта. Это дисциплинирует заказчика не затягивать с актами.
  5. Пропишите, в каких случаях заказчик вправе отказаться от приемки и что тогда делать. Лучше всего оформить это закрытым перечнем событий и действий.
  6. Наймите независимый технадзор и пропишите в договоре, что мнение экспертов о качестве результата работ будет иметь решающий вес в спорах о качестве. Подходит не всем, так как раздувает бюджет проекта.
  7. Если вы заказчик, позаботьтесь, чтобы договор не запрещал вам нанимать другую компанию для переделок за счет основного подрядчика.
  8. Если вы подрядчик, заблокируйте право заказчика привлекать сторонних подрядчиков для переделок за ваш счёт.

Резюме

  1. Договор строительного подряда не для бухгалтерии, а для понятной работы. С хорошим договором спор до суда не дойдёт.
  2. Переписывайтесь. Используйте телефонные разговоры только для мелких оперативных вопросов.
  3. Особое внимание уделите срокам, качеству и деньгам.

КАК ИЗМЕНИТЬ ПЗЗ МОСКВЫ: ПОШАГОВОЕ РУКОВОДСТВО 2018

После принятия 28 марта 2017 года Правил землепользования и застройки города Москвы некоторые собственники земельных участков столкнулись с трудностями в ходе формирования или межевания. Одна из встречающихся трудностей — границы территориальных зон ПЗЗ пересекают земельный участок, что делает невозможным его образование (ст. 11.9 ЗК РФ).

Правила землепользования и застройки — динамичный документ, в который регулярно вносятся изменения. Инициаторами таких изменений могут быть и собственники земельных участков, чьи интересы нарушает данный документ. С момента принятия ПЗЗ данный документ стал основополагающим в вопросе разрешенного использования того или иного земельного участка. Поэтому зачастую без внесения соответствующих изменений в ПЗЗ получить разрешение на строительство не удастся.

Чтобы внести изменения в ПЗЗ из-за наложения территориальных зон, необходимо следовать следующему алгоритму.

Шаг 1. Подайте заявление в Городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве Москвы.

Заявление пишется на имя председателя комиссии. Обратите внимание, что адрес комиссии не Триумфальная площадь, дом 1, а нижеследующий:

125009, город Москва, Никитский переулок, дом 5, строение 6

Изложите в заявлении трудности, с которыми столкнулись вы или кадастровые инженеры в ходе межевания земельного участка. Приложите отказ в государственной регистрации и кадастровом учете Росреестра.

В качестве правового обоснования сошлитесь на часть 4 статьи 2, статьи 30 и 33 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статью 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

Укажите в заявлении контактные данные кадастровых инженеров, которые делают межевой план, от них может потребоваться более детальная информация по грядущему межеванию.

Шаг 2. Отслеживайте статус заявления. Телефон исполнителей + 7 (499) 766-21-14.

Шаг 3. Если ваше заявление будет удовлетворено, получите по почте Распоряжение Москомархитектуры о подготовке проекта внесения изменения в правила землепользования и застройки города Москвы.

Шаг 4. Дождитесь утверждения изменений в ПЗЗ. Это долго.

4.1. Москомархитектура направит распоряжение в Префектуру административного округа, в котором расположен ваш земельный участок.

4.2. Префектура назначит публичные слушания и примет (будем считать, что в вашем случае примет) протокол и заключение по результатам таких слушаний.

4.3. Префектура направит протокол и заключение по результатам публичных слушаний в Москомархитектуру.

4.4. Москомархитектура подготовит проект Постановления Правительства Москвы.

4.5. Проект постановления направят в Правовое управление Мэрии Москвы. Экспертиза в правовом управлении займет до 10 рабочих дней.

4.6. Проект постановления направят в Аналитическое управление Мэрии Москвы, которое назначит заседание Правительства Москвы.

4.7. На заседании Правительства Москвы будет приниматься решение об утверждении или отклонении проекта. Будем считать, что постановление принято.

4.8. Управлением информационных технологий опубликует новые ПЗЗ Москвы на сайте.

4.9. Новая редакция ПЗЗ направляется в Росреестр.

4.10. Можете вновь инициировать межевание земельного участка.

Процедура изменения ПЗЗ может занять больше года. Как видите, документ проходит длительную бюрократическую проработку, в состав которой входят публичные слушания, заседание комиссии и Правительства Москвы, скорость назначения которых предсказать крайне сложно.

2019   недвижимость   строительство

БЕЗ ПЗЗ НИКУДА

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) относятся к документам градостроительного зонирования. Данный документ чаще всего разрабатывается к территориям поселений и городских округов.

Суть документа — определить правовой режим использования земельных участков. Какие объекты можно размещать на том или ином участке.

ПЗЗ по умолчанию утверждается представительным органом местного самоуправления. Бывают случаи, когда данные полномочия перераспределяют органам государственной власти субъекта.

В городах федерального значения утверждением и изменением ПЗЗ занимаются исполнительные органы государственной власти субъектов. Например, в Москве в изменении ПЗЗ задействованы как минимум Москомархитектура, Префектура, правое и аналитическое управления мэрии Москвы, Правительство Москвы.

Над ПЗЗ находится генеральный план поселения — документ территориального планирования. ПЗЗ не может ему противоречить, а в случае разногласий приоритет отдается генеральному плану.

Принятие ПЗЗ иногда создает проблемы для землепользователей. Бывают ситуации, когда граница территориальных зон ПЗЗ проходит по земельному участку, что делает невозможным его формирование и межевание. Собственникам земельных участков приходится обращаться в уполномоченный орган местного самоуправления или орган государственной власти субъекта Российской Федерации для изменения ПЗЗ. В Москве такой процесс может занять до года.

Более того, согласно судебной практике земельный участок не только не должен находиться одновременно в двух территориальных зонах по ПЗЗ, но в двух функциональных зонах по генеральному плану (Определение ВС РФ от 1 декабря 2016 г. № 56-АПГ16-28).

Сведения о границах территориальных зон (из ПЗЗ) должны вноситься в государственный кадастр недвижимости, а с начала 2017 года — и в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

С 11 января 2018 года обязательным приложением к ПЗЗ являются сведения о границах территориальных зон в системе координат ЕГРН. При их отсутствии с 1 января 2021 г. по общему правилу не допускается выдача разрешений на строительство.

ЕСЛИ ПЗЗ НЕ УТВЕРЖДЕНЫ

С начала 2018 года в отсутствие правил землепользования и застройки невозможны нижеследующие процедуры:

  • Определение вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в соответствии с проектом планировки территории;
  • Предоставление земельных участков для строительства из публичных земель;
  • Выдача разрешений на строительство;
  • Изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельных участков по так называемой «переходной» процедуре.
2019   недвижимость   строительство

ПОЛУЧИТЬ РАЗРЕШЕНИЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ПОСЛЕ НАЧАЛА СТРОИТЕЛЬСТВА

Сложно и на практике труднодостижимо. Застройщики торопятся с началом строительства, чтобы (i) выполнить в срок обязательства перед инвесторами и (ii) ввести объект в эксплуатацию до окончания срока аренды публичного земельного участка. Сжатые сроки проектов требуют начинать строительство незамедлительно, как только получены права на земельный участок и готова проектная документация.

ЕСЛИ НЕ СПЕШИТЬ

Алгоритм строительства широкими мазками:

  1. Получение вещных прав на земельный участок;
  2. Разработка проектной документации;
  3. Получение разрешения на строительство;
  4. Застройка;
  5. Введение объекта в эксплуатацию;
  6. Оформление права собственности на недвижимость в Росреестре.

Так ли критично перепутать пункты 3 и 4 местами?

С одной стороны, пункт 13 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации не допускает отказа в выдаче разрешения после начала строительства, если проект соответствует законодательству. Этим спасается большинство спешащих со строительством застройщиков.

Но бывает, что получение разрешения на строительство затягивается, а стройка тем временем близится к госприемке. Это опасная ситуация, ведь если разрешение на строительство получить не получится, объект незавершенного строительства придется снести как самовольную постройку (ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Шансы обязать государство выдать разрешение на строительство в суде не столь велики. На стороне чиновников градостроительное законодательство и позиции высших судов.

Системное толкование пункта 11 ст. 48, пункта 1 ст. 49, пунктов 1 и 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации дает основание полагать, что застройщик вправе приступать к строительству объекта только после получения разрешения на строительство.

Соответственно, учитывайте этот финансовый риск в ходе планирования строительных проектов. Позаботьтесь о перспективах получения разрешительной документации заблаговременно.

Судебная практика на тему: Определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.15 по делу № 309-КГ 15 — 209.

2019   недвижимость   строительство   юридическая чистота