Подписка на блог

Customize in /user/extras/subscribe-sheet.tmpl.php.

Sample text.

Twitter, Facebook, VK, Telegram, Google Plus, LinkedIn, Odnoklassniki, Pinterest, РСС JSON Feed

Sample text.

13 заметок с тегом

юридическая чистота

Ни квартиры, ни денег

Многие покупают квартиру с рук. Проверяют розетки, санузел, перепланировки, спрашивают про магазин, автобусную остановку и детсад около дома. Исходят из того, что юридическую чистоту проверил риелтор. Если не риелтор, то проверит ипотечный банк. Если не риелтор или банк, то проверит Росреестр (иначе зачем тогда он нужен?).

В 2% сделок случается беда. Новоселье, ремонт, новая мебель. Приходит повестка в суд. Судья забирает квартиру и присуждает вернуть деньги назад. Покупатель идёт с исполнительным листом к судебным приставам. После бумажной волокиты приставы разводят руками и закрывают дело. «Денег нет, но вы там держитесь».

В этой статье вы узнаете, как обжечься при покупке квартиры. Предупреждён — значит вооружён.

40 способов остаться без квартиры и денег

До сделки

1. Отдать задаток продавцу без договора и расписки. Продавец пропал.
2. Отдать задаток продавцу по договору. Продавец пропал. Судиться нет смысла — расходы на юристов съедят задаток.
3. Отдать задаток риелтору без договора и расписки. Риелтор пропал. А покупатель разводит руками — вообще не в курсе.
4. Отдать задаток риелтору по договору. Риелтор пропал. Судиться снова нет смысла — расходы на юристов съедят задаток.
5. Отдать деньги за квартиру без аккредитива, депозита нотариуса или банковской ячейки до госрегистрации. Продавец пропал, Росреестр отказал в регистрации, так как за день до подачи документов собственник сменился.
6. Рассчитываться за квартиру через банковскую ячейку. Сообщить риелтору или продавцу адрес банка, из которого будете везти деньги в банк с ячейкой. По дороге головорезы совершают разбой и отбирают деньги.

После сделки

7. Настоящий собственник отбирает квартиру через суд. Продавец оказался мошенником. Работал по поддельным документам.
8. Государство отбирает квартиру через суд. Прежние собственники неправильно оформили приватизацию — подделали документы.
9. Один из прежних собственников отбирает квартиру через суд. Он ничего не продавал, документы были подделаны.
10. Один из прежних квартирантов отбирает квартиру через суд. В момент приватизации у него незаконно забрали «прописку», чтобы лишить его права приватизации.
11. Один из прежних квартирантов отбирает квартиру через суд. Когда была приватизация, квартирант отбывал срок в колонии и не знал, что квартиру приватизировали и продали.
12. Один из прежних квартирантов отбирает квартиру через суд. Когда-то он вовсе не отказывался от приватизации квартиры, потому что был в беспамятстве. Все справки на руках.
13. Один из прежних квартирантов отбирает квартиру через суд. Когда-то он вовсе не отказывался от приватизации квартиры, его ввели в заблуждение мошенническим путём.
14. Один из прежних квартирантов отбирает квартиру через суд. Когда-то он вовсе не отказывался от приватизации квартиры, его подпись на отказе в приватизации подделана.
15. Родитель ребёнка — одного из прежних квартирантов, отбирает квартиру через суд. Когда приватизировали квартиру, ребёнка не включили в договор о приватизации без согласия родителя, усыновителя, опекуна или попечителя.
16. Один из прежних собственников отбирает квартиру через суд. Когда-то его вынудили продать квартиру по заниженной цене. Это кабальная сделка.
17. Директор организации, которая когда-то владела квартирой, отбирает квартиру через суд. Один из прошлых директоров продал квартиру за бесценок своей родственнице. Сделку не одобрил совет директоров.
18. Родитель ребёнка, которого выписали из квартиры до сделки, оспаривает сделку через суд. Ребёнка выписали незаконно, следовательно, его должны были указать в договоре купли-продажи как лицо, которое имеет право там дальше жить.
19. Наследник одного из прежних собственников отбирает квартиру через суд. Он — обязательный наследник, которого мошенническим путём оставили без положенного наследства.
20. Один из прежних собственников отбирает квартиру через суд, потому что с ним так и не расплатился его покупатель.
21. Один из прежних собственников отбирает квартиру через суд. Когда-то эту квартиру отобрали у него на основании решения суда. Но то решение суда удалось отменить. Теперь квартира вновь его.
22. Государство отбирает квартиру через суд. Один из прежних собственников подделал документы на наследство. На самом деле квартира выморочная и принадлежит государству.
23. Банк, который давал ипотеку одному из прежних собственников, отбирает квартиру через суд. Тот прежний собственник так и не вернул кредит, а Росреестр снял ипотеку из ЕГРН по поддельным документам. По документам банк до сих пор имеет право забрать квартиру. Он её и забирает.
24. Пожилой продавец оспаривает сделку и возвращает квартиру назад. Возрастные изменения не позволили ему до конца разобраться в сделке. На самом деле он не хотел продавать квартиру.
25. Продавец оспаривает сделку, потому что не мог до конца понимать, на что идёт. Продавец страдает хроническим алкоголизмом. Все справки на руках.
26. Продавец оспаривает сделку, потому что не мог до конца понимать, на что идёт. Продавец психически болен. На момент сделки выглядел относительно вменяемым. Но диагноз всё равно препятствовал продавать квартиру.
27. Прежний собственник отбирает квартиру через суд, потому что нынешний продавец получил квартиру по мнимой сделке. На самом деле у нынешнего продавца не было никакой квартиры.
28. Продавец отбирает квартиру назад через суд. Представитель продавца подписывал договор по отозванной доверенности. Ни в какие заграницы продавец не переезжал.
29. Один из прежних собственников отбирает квартиру через суд, так как вообще не продавал квартиру. Доверенность, по которой представитель якобы продал квартиру, была отозвана до госрегистрации.
30. Наследник продавца отбирает квартиру через суд, потому что квартиру продали после смерти собственника.
31. Продавец оспаривает сделку через суд, потому что продал квартиру в связи со сложными жизненными обстоятельствами. Поэтому и сильно занизил цену.
32. Продавец оспаривает сделку через суд, потому что в договоре купли-продажи не указали одно из людей, прописанных в квартире.
33. Скрытый супруг продавца отбирает квартиру через суд, потому что это было совместно нажитое имущество. То, что у продавца не было штампа в паспорте, никого не волнует, брак всё равно был.
34. Арбитражный управляющий оспаривает сделку, потому что продавец — банкрот.
35. Государство отбирает квартиру через суд, потому что прежний собственник не узаконил перепланировку. Дело дошло до изъятия квартиры. Квартиру продавать было нельзя.
36. Дом, в котором находится квартира, подлежит сносу по решению суда. Этот дом — самовольная постройка. На земельном участке, на котором построили четырёхэтажку, можно было строить не выше двух этажей.
37. Дом, в котором находится квартира, подлежит сносу по решению суда. Этот дом — самовольная постройка. На земельном участке, на котором построили дом, стоить было вообще нельзя.
38. Этаж, на котором стоит квартира, подлежит сносу. Этот этаж — самовольная постройка. Государство требует вернуть дом в первоначальное состояние.
39. Государство выкупает квартиру для государственных нужд. Ниже цены, которую заплатил покупатель.
40. Государство забирает квартиру под реновацию. Покупателя переселяют на окраину города. Квадратура та же, но рыночная цена и близко не стояла.

А как же риелтор?

Часто риелторы — не юристы. Скачали из Интернета рыбу договора, посмотрели правоустанавливающий документ продавца, сверили с паспортом и всё. Можно продавать.

Риелторы опасны конфликтом интересов. Если заморачиваться на все риски, то так никогда ничего не продашь. А это бизнес: надо платить аренду за офис, платить зарплаты, за рекламу объектов.

Некоторые из риелторов и вовсе пускаются во все тяжкие. Коррупция, подделка документов, мошенничество.

А как же банк?

С ипотекой надёжнее, но полностью полагаться на юристов банка напрасно. Это и человеческий фактор, и замыленный взгляд, и откровенная коррупция.

Ипотека для банка — запасной вариант. Кредит никуда не денется. Даже если квартиру отберут, а ипотеку — снимут, банк не останется без штанов. Он пойдёт в суд и взыщет деньги с заёмщика. Говорить потом «раз проморгали, вот и забирайте теперь эту квартиру» не получится.

А как же Росреестр?

Правовая экспертиза Росреестра — не панацея.

Во-первых, государство ни за что не отвечает. Просто ведёт реестр. Квартира № 1 Иванова, а квартира № 2 — Сидорова.

Во-вторых, запись в ЕГРН оспорима, то есть вы собственник, пока кто-либо не докажет в суде обратное. А ведь может и доказать. Как минимум 34 способа.

В-третьих, стандарты правовой экспертизы Росреестра недостаточны. Вы приносите в МФЦ договоры купли-продажи, паспорта, квитанцию об оплате госпошлины и плюс-минус всё. Как по этим документам можно что-то понять и остановить сделку?

Проверка юридической чистоты квартиры

Наймите юриста

Зачем. Юрист проверит документы продавца, пробьёт квартиру, продавца и риелтора по базам, подскажет безопасный способ рассчитаться с продавцом, поможет всё грамотно оформить.

Заключение по результатам проверки квартиры поможет отбиться в суде. Это весомое доказательство того, что вы — добросовестный приобретатель.

Сколько стоит. По Москве и области стоимость проверки юридической чистоты квартиры начинается от 25 000 рублей и заканчивается где-то на 400 000 рублей. Всё зависит от юриста и самой квартиры.

Моя проверка по Москве и области стоит 60 000 рублей. Сюда входит изыскание и проверка документов, подготовка заключения по результатам проверки, сопровождение сделки от начала до конца.

Пример правового заключения по результатам проверки. Сначала оценка рисков. Зелёный кружок — риска нет или он незначителен. Жёлтый кружок — средний риск. Скорее всего, его можно будет устранить правовыми средствами. Красный кружок это стоп-фактор. Риск, из-за которого квартиру покупать не стоит в принципе.
Потом идёт детальный обзор всех рисков. Заключение обычно занимает до 40 страниц. Исходные данные, источники проверки, выводы, оценка рисков, обзор рисков и пути их устранения, перечень проверенных документов. К заключению прикладываю анкету продавца, которую он заполняет собственноручно.

Если ещё не определились с квартирой, можно предварительно проверить несколько вариантов через экспресс-проверку. Я быстро получу документы, по которым будет понятно, какой из объектов наименее проблемный. Его тогда и закажете на полную проверку. Так вам не придётся тратить время и деньги на проверку заведомо проблемных квартир. Стоимость экспресс-проверки 6 000 рублей за три квартиры.

Записаться на консультацию

Идите к нотариусу

Зачем. Нотариус — дополнительный ревизор сделки. Он проверит часть рисков, подготовит договор, отправит документы в Росреестр. То есть вам с продавцом не придётся идти в МФЦ.

Благодаря нотариусу госрегистрация пройдёт за пять дней вместо обычных двух недель, если оформлять через МФЦ. Плюс это дополнительная гарантия, что не будет проблем с госрегистрацией.

Если нотариус что-то прошляпит и у вас отберут квартиру — нотариус всё компенсирует. Если у нотариуса не хватит денег, его подстрахует нотариальная палата вашего региона. Но нотариус отвечает только за те риски, которые он проверяет. А проверяет он не всё. Поэтому юрист на сделке всё равно нужен.

Сколько стоит. Тариф зависит от цены квартиры. Например, если квартира стоит 5 000 000 рублей, тариф нотариуса составит 15 000 рублей. Плюс несколько тысяч рублей за оформление договора.

Если, например, квартира стоит 30 000 000 рублей, нотариальное оформление обойдётся примерно в 50 000 рублей. Уточняйте тарифы у конкретного нотариуса.

Резюме

  1. Не рассчитывайте на риелтора, банк или Росреестр.
  2. Юридическая чистота квартиры — ответственность добросовестного покупателя.
  3. Наймите юриста.
  4. Оформите сделку нотариально.
2019   недвижимость   юридическая чистота

ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ ВНУТРИ КОМПАНИИ

В ряде случаев коммерсанты прибегают к покупке компании, в составе которой находится целевой объект недвижимости. Распространенными причинами данного решения является минимизация рисков оспаривания сделки купли-продажи в связи с возможным банкротством компании-продавца, а также необходимостью гибкого управления объектом недвижимости несколькими долевыми собственниками после покупки. Есть и другие причины, но для начала остановимся на второй.

Управление недвижимостью несколькими долевыми собственниками по определению таит в себе конфликтный потенциал. Однажды долевые собственники могут поссориться, из-за чего коммерческая деятельность по объекту может быть приостановлена, а то и вовсе прекращена. При этом у долевых собственников есть риск того, что один или несколько других долевых собственников решат продать свой объект третьему лицу, которое не будет заинтересовано в сохранении договоренностей о порядке пользования общим объектом недвижимости. В российском праве нет возможности заключить соглашение о порядке пользования объектом недвижимости, которое можно было бы зарегистрировать в ЕГРН и обязать последующих долевых собственников ему подчиняться.

Для решения данной проблемы используют корпоративные договоры, в которых можно гибко прописать условия использования объекта недвижимости, находящегося на балансе компании. Соответственно, продать такой объект недвижимости отдельному участнику общества не получится, разве что попытаться продать долю в уставном капитале общества. В результате такой продажи новый участник должен будет следовать условиям корпоративного договора, принятого ранее участниками.

ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРОВЕРКА КОМПАНИИ ПЕРЕД ПОКУПКОЙ

В ходе юридического сопровождения сделок с недвижимостью, когда приобретается компания, имеется своя специфика работы. Перед юристами стоит задача не только проверить юридическую чистоту объекта недвижимости, благонадежность продавца, но и провести комплексную юридическую проверку (Due Diligence) компании.

ЗАДАЧИ ПРИ ОСУЩЕСТВЛЕНИИ СДЕЛОК КУПЛИ-ПРОДАЖИ КОМПАНИИ

  1. Определить объект покупки, а также структурные элементы, которые в него входят;
  2. Закрепление заверений и гарантий продавца относительно компании, фиксация ответственности в случае несоответствия заверений действительности и в случае нарушения гарантий;
  3. Фиксация обязательств об эксклюзивности, запрет в течение срока осуществления сделки определенных действий с компанией, которые могут повлиять на стоимость компании или привести к срыву сделки;
  4. Определение и фиксация цены компании, а также факторов, которые могут влиять на цену;
  5. Структурирование схемы расчетов по сделке.

АЛГОРИТМ ПРИОБРЕТЕНИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ В СОСТАВЕ КОМПАНИИ

  1. Заключение соглашения о конфиденциальности;
  2. Заключение соглашения об эксклюзивности;
  3. Подготовка и подписание протокола о намерениях;
  4. Комплексная юридическая проверка компании;
  5. Подготовка документов для купли-продажи акций или долей в уставном капитале компании;
  6. Подписание договора купли-продажи и других документов;
  7. Расчеты по сделке.

ЦЕЛИ КОМПЛЕКСНОЙ ЮРИДИЧЕСКОЙ ПРОВЕРКИ КОМПАНИИ

Ниже представим общий перечень вопросов, которые необходимо исследовать для надлежащего проведения комплексной юридической проверки компании перед покупкой. Вопросы связаны с рисками покупателя, выявлением которых и занимаются юридические консультанты в ходе проверки.

  • Соблюдение законодательства в процессе учреждения компании;
  • Состав компании, обременения долей и внутренние корпоративные договоренности между участниками;
  • Вопросы управления компанией, структура;
  • Участие компании в составе других организаций;
  • Право собственности компании на активы;
  • Права на интеллектуальную собственность;
  • Регуляторные вопросы лицензирования, допусков и разрешений на осуществление деятельности;
  • Клиентская база компании;
  • Основные обязательства компании;
  • Кредиторская задолженность;
  • Вопросы страхования в отношении компании;
  • Соблюдение компанией трудового законодательства;
  • Вопросы охраны окружающей среды;
  • Судебные и административные разбирательства в отношении компании.

Комплексная юридическая проверка компании перед покупкой требует участия не только юридических консультантов, но также бухгалтеров, аудиторов и в ряде случаев технических специалистов.

Результатом комплексной проверки является заключение с обзором рисков и путях их минимизации. Главная задача — обеспечение прозрачности сделки и минимизация рисков покупателя, достижение цели сделки в виде завладения недвижимым имуществом.

2019   купить бизнес   недвижимость   юридическая чистота

НЕ ЗАНИЖАЙТЕ ЦЕНУ НЕДВИЖИМОСТИ

Так делают, чтобы уменьшить размер налога на доходы физических лиц, который придется заплатить продавцу после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. В договоре одна цена, а по факту покупатель передает продавцу большие деньги. Это опасно.

В случае истребования у вас права собственности на недвижимость, у вас возникнет право требовать возмещения убытков с вашего продавца. Так называемая эвикция (ст. 461 ГК РФ).

Проблема в том, что российские судьи чаще вместо требований о возмещении убытков используют реституцию (ст. 167 ГК РФ), то есть возвращают вам все, что было до заключения вами сделки. Это означает, что стоимость недвижимости, подлежащая возврату, будет оцениваться не по актуальной рыночной стоимости, а по той цене, что указана в вашем договоре купли-продажи.

Доказать в суде, что вы фактически передавали большую сумму, крайне трудно. Как правило, судьи не воспринимают такие аргументы и отказывают вернуть фактическую переплату, что выходит за рамки договорной цены.

Чтобы отразить возражения продавца, сообщите, что готовы купить данный объект недвижимости по более высокой цене, чтобы «чистыми» на руках продавца оставалась сумма, которую сейчас он просит указать в договоре.

Если вы видите, что продавец в вас сильно заинтересован, поставьте ультиматум, что подпишете договор исключительно по настоящей цене, занижать ее в документах не намерены.

2019   купить квартиру   недвижимость   право и налоги   юридическая чистота

ОТГОЛОСКИ ДЕВЯНОСТЫХ

В это трудно поверить, но в современной России до сих пор встречаются случаи продажи чужой недвижимости. Более того, перепродажи недвижимости несколько раз. Как это возможно?

БРОСОВАЯ ЦЕНА

Недобросовестные агенты или продавцы недвижимости ставят чрезвычайно низкую цену на объекты. Бывает, что такая продажа осуществляется фиктивными застройщиками, которые обещают построить дом в три раза дешевле рынка, при этом стоимость земельного участка включена в чек.

Фантастическая цена, но своего покупателя такие продавцы находят.

Почему-то интересанты таких сомнительных предложений подписывают договоры купли-продажи, в которых продавец не является собственником по выписке из ЕГРН. Часто мошенники обещают, что вот-вот на них перейдет право собственности, следовательно, и на покупателя.

ЖАДНОСТЬ

Покупатели бюджетной недвижимости экономят на всем, включая юридическую проверку сделки и приобретаемого объекта. Более того, часто покупатели готовы пренебречь и банковской ячейкой или аккредитивом, ведь платить за услуги банка придется именно им.

А ведь как минимум банковская ячейка или аккредитив позволяют пресечь махинацию, поскольку продавец не получит доступ к деньгам, пока банку не будет представлена выписка о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

АНТУРАЖ ДОВЕРИЯ

Недобросовестные застройщики вкладывают значительные средства для придания их продажам антуража успешности и надежности. Как правило, застройщики возят покупателя и демонстрируют чужие объекты недвижимости, организуют встречу в дорогом офисе, вкладываются в свой внешний вид.

Люди, которые интересуются бюджетными строительными работами и земельными участками, не всегда обладают достаточной правовой эрудицией и известной степени скепсисом, из-за чего подобный наносной антураж притупляет их бдительность и критическое мышление.

Для таких покупателей приобретение недвижимости — знаковое событие, которое чаще всего происходит один раз в жизни. Люди годами копят нужную сумму и готовятся морально к реализации долгожданной мечты. А когда горе-застройщики предлагают им ускорить процесс покупки доступной ценой, эмоции берут верх и люди готовы подписать все что угодно.

ДВОЙНЫЕ ПРОДАЖИ

Подобного рода мошенники готовы по нескольку раз перепродать земельный участок и проект будущего дома пока на одном конкретном участке не началось строительство (а оно не начнется никогда).

Встречаются ситуации, когда один застройщик умудряется четырежды продать один и тот же земельный участок. С юридической точки зрения это нельзя назвать продажей, поскольку стороны не идут в Росреестр регистрировать переход права собственности к покупателю.

Покупателю вручают договор купли-продажи и говорят, что с этого момента земельный участок принадлежит ему. Точно также поступают со вторым, третьим и четвертым покупателям. В ходе цепочки сделок аферист получает от каждого из потерпевших по 1-3 миллиона рублей (за земельный участок и строительство дома). Потом мошенник скрывается.

Незаконная схема всплывает в момент просрочки строительства. Люди начинают беспокоиться, почему строительство не начато или приостановлено. Как правило, такие застройщики нанимают строительную бригаду и не платят за их работу. Стройка начинается, бригада не получает аванс, работает в какое-то время на энтузиазме, пока не решает уйти с объекта, не получив аванса. Часто рабочие забирают в счет оплаты начатой работы немногочисленные материалы горе-заказчика.

На выходе мы получаем пустой земельный участок, пропавшего застройщика и несколько обманутых семей, лишившихся сбережений всей жизни.

Далее потерпевшие обращаются в правоохранительные органы, возбуждается уголовное дело по факту мошенничества в особо крупном размере, аферисты отправляются за решетку, однако украденные деньги получить не удается — их либо заблаговременно прячут, или в кратчайшие сроки растрачивают. Единственное, на что остается надеяться — получение части зарплаты осужденных, которую им будут выплачивать за работу в течение срока тюремного заключения. Этих денег не хватит, чтобы компенсировать причиненный ущерб.

ТЕХНИКА БЕЗОПАСНОСТИ

Всегда проверяйте недвижимость и продавца перед покупкой. Закажите услуги по юридическому сопровождению сделки с недвижимостью.
Используйте банковскую ячейку или аккредитив для расчета с продавцом.
Для дополнительной безопасности оформите сделку нотариально.
Установите контакт с собственником недвижимости, которую планируете приобрести.

2019   купить квартиру   недвижимость   юридическая чистота

НАЧАЛЬНАЯ ЦЕНА ИЛИ ЛУЧШЕЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Риелторы активно внедряют технологию продажи недвижимости «Начальная цена или лучшее предложение». Давайте разберемся, насколько данный подход безопасен и выгоден покупателю.

СУТЬ МЕТОДИКИ

Риелтор договаривается с продавцом недвижимости о продаже объекта. С продавцом фиксируется минимальная цена продажи, на которую он рассчитывает. Как правило, такая цена ниже рынка, потому что риелтор ее сбивает в ходе переговоров либо умышленно безуспешно не может длительное время продать объект по стандартной методике, из-за чего продавец приходит в отчаяние и снижает цену.

Наценка от минимальной цены либо полностью уходит риелтору в качестве агентского вознаграждения, либо делится с продавцом в какой-то пропорции. Встречаются и риелторы, которые наценку от минимальной цены честно отдают продавцу, получая комиссию от покупателей.

Риелтор размещает объявления о продаже объекта. Кто-то ограничивается сайтами-каталогами (Циан, Дмир, Авито), кто-то дополнительно использует «лист-объект» (расклеивает объявления на столбах и заборах). Если объект дорогостоящий, риелтор даже может снять продающее видео и сделать отдельный сайт, чтобы дать на него рекламу.

В объявлениях риелтор указывает начальную стоимость с припиской «или лучшее предложение». В объявлении указывается дата продажи (завершение показов).

На объявления отзываются потенциальные покупатели, заинтересованные купить объект по начальной стоимости из объявления. Риелтор отвечает: «У нас уже есть заявка от покупателя, который готов доплатить миллион рублей к начальной стоимости. Если у вас есть более интересное предложение, мы готовы показать объект».

Заинтересованный покупатель понимает, что начальная цена плюс миллион это все равно выгодно и получается ниже рыночной стоимости объекта. Человек делает встречное предложение: начальная цена плюс один миллион сто тысяч рублей.

Риелтор показывает объект, покупатель в восторге, ведь у него есть шанс вот-вот приобрести желанную недвижимость по выгодной цене. Стороны расходятся в ожидании даты продажи.

Спустя день риелтор сообщает заинтересованному претенденту, что якобы нашелся новый потенциальный покупатель, который предложил начальную цену плюс полтора миллиона сверху. Ставки растут, подогревается ажиотаж. Претендент накидывает к начальной цене ещё какую-то сумму.

Через день риелтор вновь берется за телефон и благодаря повторению такой нехитрой манипуляции получает от одного из заинтересованных потенциальных покупателей предложение, равное рыночной стоимости объекта, а порой и превышающее ее.

ПРЕИМУЩЕСТВА ТЕХНОЛОГИИ

Риелторы заверяют, что такая методика продажи недвижимости выгодна всем.

Преимущества для продавца:

  • Быстрая продажа недвижимости на падающем рынке.
  • Планирование финансов за счет зафиксированной даты сделки.
  • «Специализированный комплексный рекламный маркетинг» (цитата одного из сайтов по продаже офисной недвижимости).

Преимущества для покупателя:

  • Выгодная цена, равная рыночной стоимости или даже ниже. Никаких «хотелок» собственника. Цену устанавливает сам покупатель.
  • Планирование жизни за счет зафиксированной даты сделки.
  • Безопасность сделки, так как юридическую чистоту объекта и продавца в ходе конкурса проверят другие потенциальные покупатели.

Давайте по порядку разберем каждое из преимуществ.

МИФЫ ТЕХНОЛОГИИ «НАЧАЛЬНАЯ ЦЕНА ИЛИ ЛУЧШЕЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ»

Миф 1: продавец может быстро продать недвижимость на падающем рынке.

Чтобы быстро продать недвижимость на падающем рынке, достаточно снизить стоимость объекта. Чем ниже стоимость, тем выше спрос. Это элементарный экономический постулат.

Методика «Начальная цена или лучшее предложение», напротив, может затруднить продажу объекта, поскольку мы не знаем, до какой планки риелтор будет искусственно поднимать цену на столь непрозрачном ценовом конкурсе. Если аппетиты риелтора будут высоки, ничто не помешает ему распугать потенциальных покупателей чрезмерной ценой и закрыть торги, чтобы запустить их вновь в расчете на более удачный клев.

Миф 2: планирование жизни и финансов для продавца и покупателя.

Как следует из Мифа 1, не факт, что объект будет продан за один раунд торгов. Есть вероятность, что риелтору не понравится их исход, из-за чего агент запустит продажи вновь.

Также риелторы умалчивают о том, что проверка юридической чистоты объекта недвижимости и предоставление всего пакета документов юристам по недвижимости возможны лишь после завершения торгов, то есть в тот самый день сделки. Это логично, ведь до дня сделки риелтор будет все еще принимать предложения цен, соответственно, нет смысла раскрывать документы потенциальному покупателю, так как его может обойти другой.

Полноценное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью может занять не один месяц. Это связано не только с нерасторопностью продавцов и их риелторов в ходе сбора документов, но и административными регламентами при изыскании архивных документов.

Миф 3: «специализированный комплексный рекламный маркетинг».

Видимо, под этим высокопарным выражением кроется та самая манипулятивная технология, которую мы разбираем.

Во всем остальном это все те же газеты, каталоги, сайты, столбы и заборы…

Миф 4: выгодная цена, равная или ниже рыночной стоимости.

Пожалуй, единственное, на что может рассчитывать покупатель таких объектов, так это на то, что цена будет не ниже минимальной цены, о которой договорились продавец и риелтор. То есть не ниже тех самых «хотелок», от которых якобы пытаются спасти покупателя риелторы.

Минимальная цена продажи (не путайте с начальной ценой, указанной в объявлениях) может быть вполне равна рыночной стоимости объекта недвижимости.

Поскольку наценку к минимальной цене (или её часть) риелтор согласно договоренностям с продавцом забирает себе, рассчитывать на выгодную цену вряд ли приходится.

Миф 5: безопасность сделки.

Риелторы заверяют, что эта технология позволяет обеспечить максимальную безопасность, поскольку за объект соревнуется сразу несколько потенциальных покупателей, каждый из которых до направления своего ценового предложения проверит юридическую чистоту объекта.

Во-первых, как мы поняли из Мифа 2, документы на объект до завершения торгов никто предоставлять не собирается, а тем более начинать скрупулезный сбор недостающих документов, которые требуют юристы по недвижимости, сопровождающие сделку.

Во-вторых, о существовании других заинтересованных потенциальных покупателях каждый отдельный покупатель знает лишь со слов риелтора. Вполне может быть, что в реальности никаких конкурентов за объект нет, ажиотаж создается искусственно. Даже если бы иные претенденты были, это никак не снижает риски покупки объекта.

ПРОТИВОДЕЙСТВИЕ МЕТОДИКЕ

Чтобы выгодно купить недвижимость по технологии «Начальная цена или лучшее предложение» нужно придерживаться тех же правил, которым стоит следовать в казино:

  • Сохранять холодный рассудок;
  • Не поддаваться алчности.
  • Заступая в ценовую гонку, нужно твердо определить максимальную цену, которую вы готовы отдать за объект.
  • Необходимо определить хотя бы примерную рыночную стоимость аналогичной недвижимости.

Когда начнутся звонки от риелтора с печальными новостями о том, что нашлись более сильные конкуренты, сообщить агенту, что ваше предложение является окончательным до завершения приема заявок. Возможно, что в день сделки вам вновь позвонит риелтор и сообщит, что более сильные конкуренты в последний момент передумали, ваше предложение самое выгодное.

Наймите юристов по недвижимости для комплексной юридической проверки объекта и сопровождения сделки. Чаще всего дисконт на недвижимость таит под собой риски. К тому же, если риелтор не чурается использовать манипулятивные техники продаж, вполне вероятно, что он со спокойной душой готов утаить от вас критические недочеты в документации, выявить которые без профессионалов бывает крайне трудно.

2019   купить квартиру   недвижимость   юридическая чистота

ОТСУДИЛИ КВАРТИРУ ПОСЛЕ ПОКУПКИ

Поговорим о последствиях, а не причинах. Почему отсудили квартиру, насколько это законно, какие аргументы позволяют покупателям отстоять недвижимость, мы рассмотрим позднее.

Прошлый собственник подал к покупателю виндикационный иск, который был удовлетворен судом. Скорее всего, в цепочке сделок обнаружилась подделка документов, недействительность или нарушена процедура приватизации.

Неприятная особенность виндикационных исков в том, что истец получает квартиру, а ответчик не получает назад уплаченные за нее деньги. Это справедливо, так как истец по виндикационному иску не продавал квартиру. В противном случае он бы подал иск о признании договора купли-продажи недействительным.

Истец не возвращает деньги, поскольку он их не получал: ни от ответчика, ни от предыдущих собственников. Даже если по бумагам значится обратное. В случаях, когда суд удовлетворяет иск, в бумагах, по которым право собственности ушло от «настоящего» (первоначального) собственника, имеется критические изъяны. Как правило, речь идет о подделке подписей или отсутствия полномочий, психического здоровья на совершение продажи.

Квартиры больше нет, а деньги никто не вернул. К тому же, пока квартира находилась в вашей собственности, включая период, пока шли суды, вы сделали в ней дорогостоящий ремонт, который фактически просто так отошел какому-то другому человеку или компании. Что делать?

ЧТО ДЕЛАТЬ ПРИ УТРАТЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА КВАРТИРУ

Необходимо предъявить два иска. Первый к вашему продавцу, второй — к отнявшему право собственности лицу.

Потребуйте от продавца возместить вам все убытки. Это и стоимость квартиры, и вознаграждение риелтора, и государственная пошлина Росреестра, и судебные расходы на юристов. Закон на вашей стороне (ст. 461 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Потребуйте от победившего «настоящего» собственника компенсировать вам стоимость неотделимых улучшений, которые вы произвели в квартире. Для подтверждения размера компенсации потребуется собрать все чеки, накладные, договоры и акты с ремонтными подрядчиками, транспортными компаниями и строительными магазинами. Закон на вашей стороне (ст. 303 ГК РФ).
Иски можно подавать одновременно или последовательно. Иск о компенсации стоимости неотделимых улучшений можно заявить в виде встречного иска в ходе судебного разбирательства об истребовании у вас квартиры (виндикационного иска).

Как правило, когда вы утрачиваете право собственности по вине предыдущих собственников (продавца и его продавцов), имеет место мошенничество. Если это так и в вашей ситуации, напишите заявление в полицию по факту совершения преступления по ч. 4 ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации. С первого раза уголовное дело могут не возбудить, придется обжаловать отказы в прокуратуре или в суде.

Главной проблемой покупателей, утративших право собственности на квартиру, является реальное взыскание денег с продавца и победившего суд истца. Квартира-то никуда не делась и отошла к своему законному владельцу, а уплаченные за неё деньги чаще всего прячут или растрачивают.

В результате обманутым покупателям приходится годами (и даже десятилетиями) безуспешно преследовать продавца и «настоящего» собственника в рамках исполнительных производств, которые то и дело судебные приставы-исполнители прекращают за невозможностью исполнения.

2019   недвижимость   победить в суде   юридическая чистота

ПОЛУЧИТЬ РАЗРЕШЕНИЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ПОСЛЕ НАЧАЛА СТРОИТЕЛЬСТВА

Сложно и на практике труднодостижимо. Застройщики торопятся с началом строительства, чтобы (i) выполнить в срок обязательства перед инвесторами и (ii) ввести объект в эксплуатацию до окончания срока аренды публичного земельного участка. Сжатые сроки проектов требуют начинать строительство незамедлительно, как только получены права на земельный участок и готова проектная документация.

ЕСЛИ НЕ СПЕШИТЬ

Алгоритм строительства широкими мазками:

  1. Получение вещных прав на земельный участок;
  2. Разработка проектной документации;
  3. Получение разрешения на строительство;
  4. Застройка;
  5. Введение объекта в эксплуатацию;
  6. Оформление права собственности на недвижимость в Росреестре.

Так ли критично перепутать пункты 3 и 4 местами?

С одной стороны, пункт 13 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации не допускает отказа в выдаче разрешения после начала строительства, если проект соответствует законодательству. Этим спасается большинство спешащих со строительством застройщиков.

Но бывает, что получение разрешения на строительство затягивается, а стройка тем временем близится к госприемке. Это опасная ситуация, ведь если разрешение на строительство получить не получится, объект незавершенного строительства придется снести как самовольную постройку (ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Шансы обязать государство выдать разрешение на строительство в суде не столь велики. На стороне чиновников градостроительное законодательство и позиции высших судов.

Системное толкование пункта 11 ст. 48, пункта 1 ст. 49, пунктов 1 и 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации дает основание полагать, что застройщик вправе приступать к строительству объекта только после получения разрешения на строительство.

Соответственно, учитывайте этот финансовый риск в ходе планирования строительных проектов. Позаботьтесь о перспективах получения разрешительной документации заблаговременно.

Судебная практика на тему: Определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.15 по делу № 309-КГ 15 — 209.

2019   недвижимость   строительство   юридическая чистота

ВЫПИСКИ МАЛО

Складывается впечатление, что российские риелторы главным (и единственным) риском покупателя видят продажу недвижимости не собственником. Первым делом риелторы показывают выписку из ЕГРН, где значится, что их клиент (продавец) — собственник. Всё в порядке, надо брать!

В некоторых зарубежных странах запись в реестре недвижимости значит многое. Государство гарантирует надежность записей в реестре. Если собственника обманут в связи с «неправильной» записью, государство полностью возместит все убытки. Такие гарантии дорого обходятся казне, приходится делать высокие государственные пошлины. Зато в таких странах действительно можно брать выписку из реестра и подписывать договор. Эта система работает, например, в Австралии, Новой Зеландии.

Но не в России.

Записи российского ЕГРН оспоримы (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ). То есть действительны, пока кто-то не докажет обратное. Соответственно, если вы покупаете сомнительный объект, а после этого на вас подают иск в суд об истребовании вашей недвижимости, то защититься выпиской из реестра не получится.

Из этого следует простой, но важный вывод: проверять юридическую чистоту недвижимости перед покупкой должен сам покупатель. Полагаться на выписку из ЕГРН бессмысленно.

Зачем тогда регистрировать переход права собственности в Росреестре? Во-первых, это важно, чтобы третьи лица знали, что данный конкретный объект принадлежит данному конкретному лицу. Поскольку реестр недвижимости открыт для всех, каждый имеет возможность считать лицо, указанное в ЕГРН, собственником той или иной недвижимости. Во-вторых, закон связывает момент возникновения права собственности на недвижимость с моментом внесения записи в реестр (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ). Нет записи — нет права собственности.

А как же правовая экспертиза документов Росреестра? Действительно, регистраторы анализируют документы перед внесением записи. Но проверка эта носит формальный, поверхностный характер. Регистраторы заботятся о том, что сделка заключена с учетом всех требований, которые к ней предъявляются законом о регистрации недвижимости. То есть регистраторы Росреестра стоят на страже правильного ведения реестра, а не на страже права собственности.

Если регистратор Росреестра пропустит мошенническую сделку, он ни за что отвечать не будет. Исключение одно — что афера произошла с его подачи и его участие доказано правоохранительными органами.

В остальном российская регистрационная система основана на принципе «Спасение утопающих дело рук самих утопающих». Собственники должны следить, чтобы их имущество не похитили (не изменили запись без их согласия), а покупатели должны следить за юридической чистотой того, что они покупают.

2019   купить квартиру   недвижимость   юридическая чистота

СРОК ИСКОВОЙ ДАВНОСТИ НЕ СПАСЕТ

Когда мы сопровождаем сделки по покупке недвижимости на стороне покупателя, то запрашиваем и изыскиваем документацию за все время существования объекта. Что называется, со времен Царя Гороха. Некоторые юристы продавца заверяют, что старше трех лет документацию проверять бессмысленно. Что могут сделать прошлые собственники, если любые иски заблокирует трехлетний срок исковой давности.

Это не совсем так.

Действительно, общий срок исковой давности составляет три года. Но с какого момента мы его считаем?

Срок исковой давности считается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о:

  • Нарушении своего права;
  • Кто является ответчиком по иску.

В теории этот срок называется субъективным, потому что зависит от потерпевшего. Когда получил информацию, тогда и начинаем считать. Соответственно, угадать, когда обманутый предыдущий собственник понял, что его право собственности на недвижимость было утрачено, мы не можем. То есть данный срок нельзя считать от конкретной даты.

Плюс есть ещё один срок исковой давности, уже десятилетний (п. 1 ст. 181, п. 2 ст. 196 и п. 2 ст. 200 ГК РФ). Этот срок мы считаем со дня исполнения сделки, если предыдущий собственник оказался жертвой мошенников и вообще ничего не подписывал.

Этот срок называют объективным, потому что есть конкретная дата, от которой мы исчисляем срок. Дата не зависит от осведомленности потерпевшего.

Более того, законодатель пошел еще дальше и установил, что считать десятилетние сроки по старым сделкам мы должны с 1 сентября 2013 года (ч. 9 ст. 3 Федерального закона от 7 мая 2013 года № 100-ФЗ). Законодатель ввел такое условие, чтобы не ставить точку в результатах приватизации хотя бы до 1 сентября 2023 года.

ВЫ В КУРСЕ ПОЗИЦИИ КОНСТИТУЦИОННОГО СУДА?

Такой вопрос задают относительно продвинутые юристы со стороны продавца.

Речь идет о Постановлении КС РФ от 15.02.2016 № 3-П. Судьи рассматривали вопрос конституционности статьи, из-за которой мы должны считать десятилетний срок исковой давности с 1 сентября 2013 года.

Конституционный Суд РФ коснулся статьи лишь в одном единственном контексте: когда требование не имело срока или определялось моментом востребования.

Например, в девяностые заключили договор займа, а срок возврата денег не указали. Когда займодавец придет за деньгами, тогда и придется отдавать. И проблема-то таких займодавцев совсем в другом: пока займодавцы ждали, когда пойти за деньгами к должникам, законодатель переписал статью Гражданского кодекса и указал, что десять лет будем считать с момента заключения сделки, а не с момента нарушения права (в рассматриваемом примере — отказа в возврате долга). Судьи стали буквально применять закон в новой редакции — отказывать займодавцам в исках, ведь десять лет прошло.

Конституционный Суд РФ сказал, что так нельзя. Соответственно, когда пришел займодавец за деньгами, а ему их не вернули, тогда и начинаем считать срок давности.

Во всех остальных случаях часть 9 статьи 3 Федерального закона от 7 мая 2013 года № 100-ФЗ работает.

ПРАКТИЧЕСКИЕ ВЫВОДЫ

  • Имеет смысл проверять в ходе комплексной юридической проверки недвижимости (Due Diligence) правоустанавливающие документы на объект старше трех лет.
  • Особое внимание стоит уделять проверке законности процедуры приватизации. Сроки исковой давности ее результаты не цементируют.
2019   купить квартиру   недвижимость   юридическая чистота

СПРОС НЕ УДАРИТ В НОС

Риелторы часто используют соглашения о задатке перед заключением договора купли-продажи недвижимости. Иногда это выгодно покупателю, чтобы взять паузу и собрать деньги, но чаще всё-таки это принципиальное условие агента.

Задаток для риелторов — вопрос психологических обязательств. Раз покупатель внес часть суммы, значит, показал свою заинтересованность, меньше вероятности, что передумает. А так как это задаток, то отказаться от сделки он не сможет, ведь в таком случае задаток назад уже не вернуть.

Получив задаток, риелторы приостанавливают показы объекта недвижимости. То, что задаток не возвращается, если покупатель передумает, агенты оправдывают именно таким «простоем».

Когда на стороне покупателя участвуют юристы по недвижимости, удается уточнить условия соглашения, указать, что не всякий отказ от сделки приводит к сгоранию задатка. Отказ в связи с выявленными рисками, о которых умолчал риелтор или продавец, не может сжигать задаток. В противном случае у риелтора возникает прямой экономический стимул собирать задатки за сомнительный объект, после чего вскрывать карты документы и делать бизнес исключительно на сбежавших покупателях.

А ЗАДАТОК ЛИ ЭТО?

Строго говоря, нет. В том виде, в котором это делают российские риелторы. Давайте разбираться.

Задаток — это способ обеспечения обязательства. То есть это вспомогательный инструмент кредитора получить свое, если что-то пойдет не так. Но в рамках какого-то другого, основного обязательства.

Есть ли обязательства по покупке недвижимости между заинтересованным лицом и продавцом? Нет. Заинтересованное лицо (в продажах их называют «лиды») подбирает объект, проверяет его чистоту, собирает информацию. Купить или не купить — право лида.

Риелтор предлагает обеспечить обязательство по покупке недвижимости соглашением о задатке. Купишь — задаток засчитаем в счет покупки недвижимости, не купишь — задаток остается у нас, ведь ты нарушил обязательство купить объект. Но должен ли был покупатель купить объект?

Когда покупатель обращается к риелтору за документами, чтобы юристы провели комплексную юридическую проверку недвижимости, нет никакого обязательства купить именно этот объект. Да, заинтересованность есть, но никак не обязательство. Соответственно, обеспечивать нечего.

Такой логики придерживается большинство судей. Более того, такая логика имеет под собой правовое основание. Закон говорит, что в любой непонятной ситуации задаток является авансом. И неважно, что написали стороны в соглашении. А аванс надо возвращать, если сделка не состоялась.

То есть в большинстве случаев в суде задаток можно вернуть, даже если риелтор уверен в обратном.

КОГДА ЗАДАТОК НЕ ВЕРНУТЬ?

У риелторов есть шанс отстоять задаток в суде, если в соглашении написано, что задаток обеспечивает обязательство заключить в будущем договор купли-продажи недвижимости, а также указано полное описание объекта.

В этом случае есть шанс, что судья встанет на сторону агента. Получается, что задаток обеспечивал не куплю-продажу (которой не было на момент внесения задатка), а обязательство купить в будущем. А раз покупатель подписал соглашение о задатке, следовательно, такое обязательство было, покупатель его признавал. Такая позиция встречается в судебной практике.

Второй случай, когда риелтор будет спокоен за задаток, это когда есть предварительный договор купли-продажи недвижимости. Этот документ фактически и является договором, закрепляющим обязательство купить вещь. Задаток можно указать хоть в самом предварительном договоре, хоть сделать отдельное соглашение о задатке, который будет обеспечивать обязательства из предварительного договора.

Второй случай — наиболее юридически правильная схема оформления. Есть основное обязательство в виде предварительного договора купли-продажи и есть обеспечение этого обязательства в виде задатка.

ТЕХНИКА БЕЗОПАСНОСТИ

Соответственно, для целей проведения комплексной юридической проверки недвижимости перед покупкой, крайне нежелательно подписывать предварительный договор купли-продажи или соглашение о задатке. Если подписывать, то согласовав редакцию с юристами. Важно, чтобы документы позволяли покупателю передумать, если будут выявлены риски. Это справедливо.

Если риелтор или продавец отказываются фиксировать право на отказ от покупки в связи с выявленными рисками, значит, на это есть причины. Скорее всего, в документах на объект или на продавца есть изъяны, о которых пока умалчивают.

Стратегия недобросовестных продавцов заключается либо в поиске неграмотного, непритязательного покупателя, либо в получении задатков, отпугивая рисками покупателей одного за другим.

2019   купить квартиру   недвижимость   юридическая чистота
Ранее Ctrl + ↓