О роли юридической проверки сделок с недвижимостью

Сопровождение сделок по приобретению квартир, домов или иной недвижимости для личного пользования, как правило, осуществляют риелторы. Это происходит в силу исторических и культурных причин. Не все знают, зачем нужно привлекать юристов или юридические компании перед покупкой жилья или земельного участка.

Ответ на вопрос, зачем нужны юристы в сделках с недвижимостью, обусловлен не только более высоким уровнем юридической подготовки юристов перед риелторами, но и отсутствием конфликта интересов. Риелтор заинтересован в скорейшей реализации имеющихся объектов, юристы заинтересованы в формировании и сохранении высокой репутации, будет ли совершена сделка клиентом или нет – не столь важно, когда речь заходит о финансовых рисках и угрозе мошенничества.

Но даже это не является полным ответом на вопрос, зачем нужны юристы. Значимость полноценной юридической проверки объекта недвижимости и сопровождении сделки обусловлена вполне объективными, формальными причинами. Причины эти связаны со стандартами доказывания добросовестности приобретателя недвижимости. Давайте разберемся в тонкостях этого института.

В Гражданском кодексе России имеется статья, которая посвящена защите прав собственника имущества (в том числе недвижимого). Речь идёт о статье 301, которая посвящена виндикации, то есть истребовании имущества из чужого незаконного владения. Простыми словами, виндикация означает, что я, собственник, прошу суд вернуть мне мою вещь, которая в силу каких-либо обстоятельств оказалась у другого лица (частного лица или организации).

На практике имущество попадает в руки третьих лиц в результате правонарушений. Например, у Иванова была квартира, права на которую перешли к Смирнову на основании недействительной сделки. Смирнов понимал, что рано или поздно Иванов захочет вернуть свою квартиру, из-за чего решил поскорее её продать, чтобы спрятать (или потратить) вырученные с продажи деньги. Предположим, такую квартиру купил Петров.

Иванов, поняв, что квартира больше ему не принадлежит, как и не принадлежит Смирнову, выходит в суд с иском к Петрову. С тем самым виндикационным иском. То есть квартира по справедливости должна принадлежать Иванову, но почему-то принадлежит Петрову. Но Петров, в свою очередь, честно заплатил за эту квартиру Смирнову. Почему Петров должен лишаться квартиры, если он не обманывал Иванова? Юридически Петров является добросовестным приобретателем и судебный спор с Ивановым Петров сможет выиграть в зависимости от того, сможет ли он доказать, что он проявлял необходимые разумность и осмотрительность, когда покупал квартиру.

В доказывании добросовестности возникает немало практических проблем. Добросовестность – понятие субъективное, потому что она определяется судьей в каждом конкретном деле. В разных странах существуют различные стандарты доказывания добросовестности. Как доказать добросовестность приобретения, например, квартиры в России?

С точки зрения зарубежного опыта доказывания добросовестности, добросовестному приобретателю достаточно показать, что до сделки он проверил реестр прав на недвижимость (в России это ЕГРН), а также осмотрел объект недвижимости до покупки (проверил, что продавец владеет объектом недвижимости, определил качество и выявил имеющиеся недостатки).

В России стандарты доказывания добросовестности выше, чем в большинстве зарубежных стран. Более или менее значимым судебным актом, из которого можно вывести стандарты доказывания добросовестности по жилым помещениям, является Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 01.10.2014 года (далее – «Обзор»).

Из Обзора следует, что Петрову придется доказать суду, что (i) квартиру он купил, а не получил в дар, а также (ii) что он не знал, что Смирнов не имел права продавать ему квартиру.

Чтобы доказать первое обстоятельство, достаточно показать расписку, выданную Смирновым, или сделать выписку по счёту в банке (при безналичных расчетах), либо взять документ из банка, который подтвердит, что Смирнов забирал деньги из банковской ячейки (при расчетах при помощи индивидуального банковского сейфа). Доказывание второго обстоятельства требует от Петрова куда больших усилий.

По мнению суда, отражённому в Обзоре, доказательствами разумной осмотрительности Петрова могли послужить следующие инструменты:

  1. Свидетели или иные доказательства, что Петров осматривал квартиру до её покупки;
  2. Свидетельства того, что Петров проверил правоустанавливающие документы на квартиру до её приобретения, проверил, как минимум, договор Смирнова и Иванова, на основании которого квартира стала принадлежать Смирнову;
  3. Сделка протекала на обычных (рыночных) условиях, отсутствовали обстоятельства, указывающие на её экзотичность. Например, квартира не перепродавалась с подозрительной частотой за последнее время;
  4. Документы по сделке и квартире проверялись риелторами, сотрудниками банка (при ипотеке).

Как мы видим из Обзора, для доказывания разумности и осмотрительности при покупке жилой недвижимости, могут использоваться доказательства, которые будут свидетельствовать о том, что сделку сопровождали профессионалы. В этом смысле заключение по сделке, подготовленное профессиональными юристами, будет, безусловно, иметь большую доказательную силу для суда, чем мнения риелтора, который, как правило, не имеет высшего юридического образования и не может полноценно проверять правоустанавливающие документы, выяснять подлинный смысл и риски в их содержании.