Покупать недвижимость лучше у женатиков

В России есть немало способов обмануть покупателя недвижимости, чтобы в последующем оставить его без приобретенного объекта, а деньги не вернуть. Базовых причин две:

  1. Суды предъявляют чрезмерно высокие стандарты доказывания, что приобретатель действовал разумно и добросовестно, как того требует 302 статья Гражданского кодекса. Проблема усугубляется тем, что тактически адвокаты и юристы, работающие на стороне истцов (продавцов), стараются сделать всё, чтобы не заявлять виндикационные иски к покупателю объекта недвижимости, чтобы лишить его возможности защищаться, используя аргументы и доказательства добросовестного приобретения;
  2. Недостаточная эффективность исполнительного производства. Объект недвижимости сложно потратить или спрятать. Особенно, если это капитальные строения или земельные участки, а не сборно-разборные конструкции наподобие ларьков или жилых домов из бруса. Деньги, полученные от продажи объекта недвижимости, потратить или сокрыть от судебных приставов-исполнителей, к сожалению (для кого-то к счастью), не составляет труда. Приставы могут годами преследовать должника, так и не получив с него ни копейки.

Таким образом, мы видим, что в сделке купли-продажи рискует больше покупатель, а не продавец. Соответственно, нам, юристам в сфере недвижимости, важно знать, какие риски таит в себе та или иная сделка. Каким образом недобросовестный продавец в команде с риелтором сможет оспорить сделку или иным образом создать неблагоприятные последствия для покупателя.

Практика показывает, что профессиональное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью позволяет минимизировать большую часть имеющихся рисков. Но есть риски, которые плохо поддаются оценке и прогнозам. Один из таких рисков – супружеская собственность.

Очевидная проблема супружеской собственности заключается в том, что она не отражена в ЕГРН. То есть мы не увидим по выписке из ЕГРН, является ли приобретаемый объект недвижимости совместно нажитым имуществом или нет.

Остается полагаться на открытые источники, коими являются паспорт продавца. Информация о зарегистрированных браках отражена на 14 странице. Но не всегда. Бывают ситуации, когда недобросовестные продавцы недвижимости незадолго до сделки теряют свои паспорта, а в момент восстановления данного документа не сообщают сотрудникам МВД РФ, что у они состоят в браке. Соответственно, 14 страницы восстановленных паспортов таких граждан информации о браке нам не сообщают.

Перепроверка информации о наличии зарегистрированных браках в органе ЗАГСа по месту постоянной регистрации продавца может не принести нужных нам результатов. Во-первых, граждане вправе зарегистрировать свой брак в любом из органов ЗАГС России. Во-вторых, в России нет единой информационный системы о зарегистрированных браках.

Проблема супружеской собственности заключается в том, что купля-продажа недвижимости будет оспоримой сделкой, если продавец не получит нотариального согласия супруга на продажу объекта недвижимости, который является совместно нажитым имуществом. 

Например, Иванов, находясь в браке с Ивановой, в тайне от Ивановой продаёт земельный участок Сидорову. При этом Иванов «теряет» незадолго до сделки свой паспорт, а в ходе восстановления документа не сообщает о наличии у него брака. Смирнов передает Иванову деньги, переход права собственности зарегистрирован. Через полгода разъяренная Иванова, узнав, что земельный участок больше их семье не принадлежит, выходит в суд с иском к Иванову и Смирнову на основании того, что Иванов, отчуждая в том числе и её вещь, не получил письменного согласия на такое отчуждение. В подавляющем большинстве случаев Иванова выиграет дело. Хорошо, если Смирнов не успеет построить за полгода на купленном земельном участке дом или иные строения – их придется убрать или подарить семье Ивановых.

Я обсуждал данную проблему со знакомым нотариусом. Было любопытно, вдруг у нотариусов есть особые шаманские заклинания, позволяющие получить информацию о наличии брака у продавца. Как оказалось, нет. Нотариус полагается на паспорт продавца, а также на заявление от продавца, что он в браке не состоит. На вопрос, а что делать покупателю (и нотариусу), если продавец солжёт, нотариус ответил, что ничего, по закону такой продавец обязан вернуть деньги покупателю, если супруг данную сделку оспорит.

Таким образом, нотариальное оформление сделки купли-продажи недвижимости не излечивает проблему супружеской собственности.

Покупателю остается уповать на две возможных зацепки:

  • Регистратор откажет или приостановит регистрацию, если увидит, что ранее, когда, например, данный объект недвижимости приобретался, покупатель (нынешний продавец) прикладывал нотариальное согласие своего супруга. У регистратора есть такие полномочия, которыми на практике Росреестр активно пользуется; 
  • Супруг продавца будет выявлен по косвенным признакам в ходе осмотра объекта недвижимости или опроса соседей. Таким образом, порядочный добросовестный приобретатель недвижимости в России в душе всегда немного сыщик, способный и не чурающийся разыскивать возможного супруга холостого контрагента.

Пока в России не появится единая федеральная информационная система о зарегистрированных браках, главным способом ликвидировать риск супружеской собственности будет попросту не покупать объекты недвижимости (как, впрочем, и любую другую собственность) у холостяков. Или покупать имущество у юридических лиц. Они, к счастью, в браки не вступают.